Uma questão muito recorrente é a da sucessão nos contratos de arrendamento, seja em caso de morte do senhorio seja, com mais acuidade, em caso de morte do inquilino.
Morte do senhorio: Quem sucede, o que fazer e em que prazo
Em caso de morte do senhorio, o Contrato de Arrendamento transmite-se, com todos os seus direitos e obrigações, para os herdeiros legais do senhorio que aceitem a herança.
Assim, verificada a morte do senhorio, e uma vez realizado o processo de habilitação e aceitação da herança, devem os herdeiros do senhorio dar conhecimento aos inquilinos do óbito do senhorio. Devem também comunicar a manutenção do contrato de arrendamento nos mesmos termos que vigoravam antes da morte do senhorio, identificando o(s) herdeiro(s), através da indicação dos respetivos nomes, NIF, e dados de contacto, bem como indicando como e a quem passará a ser paga a renda.
A comunicação feita ao inquilino deve ser acompanhada de cópia da certidão de óbito do senhorio e do documento que ateste a sucessão, podendo ser um testamento e/ou uma habilitação de herdeiros. Não estando previsto nenhum prazo, entendemos que se deverá aplicar o mesmo prazo de 3 meses previsto para a comunicação referente ao decesso do arrendatário.
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Morte do arrendatário: Quem pode suceder, o que fazer e em que prazo
Com maior impacto social e gerador de mais dúvidas encontra-se a circunstância do falecimento do arrendatário: pode o arrendamento ser transmitido? para quem e em que circunstâncias? qual o formalismo que deve ser seguido?
Em caso de morte do arrendatário, e para saber se e a quem pode ser transmitido o arrendamento, é necessário verificar a data em que o contrato foi celebrado para identificar o regime legal que lhe é aplicável.
Existem, neste momento e em simultâneo, dois regimes legais distintos que podem ser aplicáveis dependendo da data em que foi celebrado o arrendamento.
– Para os contratos celebrados antes da entrada em vigor do RAU (Regime do Arrendamento Urbano (em outubro de 1990) e até 2006, e nos termos previstos no artigo 57 do NRAU, vigoram as regras seguintes:
O contrato de arrendamento não caduca em virtude da morte do arrendatário original sempre que lhe sobrevivam:
- Cônjuge com residência no locado;
- Pessoa que com ele vivesse em união de facto há mais de dois anos, com residência no locado há mais de um ano;
- Ascendente em 1.º grau que com ele convivesse há mais de um ano;
- Filho ou enteado com menos de 1 ano de idade ou que com ele convivesse há mais de 1 ano e seja menor de idade ou, tendo idade inferior a 26 anos, frequente o 11.º ou o 12.º ano de escolaridade ou estabelecimento de ensino médio ou superior;
- Filho ou enteado, que com ele convivesse há mais de um ano, com deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60%; e
- Filho ou enteado que com ele convivesse há mais de cinco anos, com idade igual ou superior a 65 anos, desde que o RABC do agregado seja inferior a 5 RMNA.
A transmissão do arrendamento verifica-se pela ordem de preferência dos transmissários acima indicada, sendo que, na eventualidade do transmissário, à data da morte do inquilino, ter uma casa seja no concelho de localização do imóvel arrendado, seja em Lisboa ou no Porto, preclude o direito de transmissão do arrendamento.
– Diferentes, porém, são as regras aplicáveis aos contratos celebrados após a entrada em vigor do NRAU, ou seja, após 28 de junho de 2006, cujo regime decorre do artigo 1106.º do Código Civil na sua atual redação e que, a propósito da transmissão do arrendamento por morte do arrendatário dispõe que o arrendamento para habitação não caduca por morte do arrendatário quando lhe sobreviva:
- Cônjuge com residência no locado;
- Pessoa que com ele vivesse em união de facto há mais de um ano;
- Pessoa que com ele vivesse em economia comum há mais de um ano.
Esclarece-se ainda, no mesmo artigo, que, havendo várias pessoas com direito à transmissão, a posição do arrendatário transmite-se, em igualdade de circunstâncias, sucessivamente para o cônjuge sobrevivo ou pessoa que com o falecido vivesse em união de facto, para o parente ou afim mais próximo ou, de entre estes, para o mais velho ou para a mais velha de entre as restantes pessoas que com ele residissem em economia comum.
Também neste regime, o direito à transmissão atrás indicado não se verifica se, à data da morte do arrendatário, o titular desse direito tiver outra casa, própria ou arrendada, na área dos concelhos de Lisboa ou do Porto e seus limítrofes ou no respetivo concelho quanto ao resto do País.
Independentemente da duração do contrato, importa reter que a morte do arrendatário nos seis meses anteriores à data da cessação do contrato confere ao transmissário o direito de permanecer no local por período não inferior a seis meses contados a partir do decesso.
Importa referir ainda que, por união de facto, se entende a circunstância de duas pessoas viverem no locado, em circunstâncias em tudo semelhantes aos cônjuges num matrimónio. De relevância também para a interpretação e aplicação deste regime, esclarece-se que, por economia comum, se entende o facto de duas ou mais pessoas viverem no mesmo imóvel em regime de entreajuda e divisão de responsabilidades e encargos.
Verificando-se, em qualquer um dos regimes acima referidos, a morte do arrendatário, aquele que lhe pretende suceder deverá comunicar a morte ao senhorio, com cópia dos documentos comprovativos e no prazo de três meses a contar do óbito.
Fonte: Doutor Finanças