Mais Habitação impacta arrendamento: assim reagem os senhorios

As casas para arrendar em Portugal são escassas para a tamanha procura que se regista nos últimos anos. Aquele que, em teoria, parece ser um bom negócio imobiliário não tem tido, contudo, um aumento expressivo no mercado nacional. Para tornar o arrendamento mais atrativo e aumentar a oferta de casas para arrendar, o Executivo socialista de António Costa aprovou uma série de medidas no Mais Habitação, mas nem todas foram bem-vindas. Afinal, o que falta fazer para incentivar os proprietários colocar mais casas a arrendar? Os especialistas ouvidos pelo idealista/news consideram que é preciso haver mais confiança nos governantes, estabilidade na legislação, maiores reduções nos impostos e ainda maior equidade nas leis que protegem os senhorios e inquilinos. Estas são algumas pistas que o novo Governo formado pela Aliança Democrática – força política mais votada nas eleições legislativas de domingo passado – deverá ter em conta nesta legislatura.

A procura de casas para arrendar está em alta em Portugal. O relatório residencial anual do idealista/data concluiu que – devido aos elevados preços das casas à venda sem o acompanhamento real dos rendimentos das famílias, a par do atual contexto económico de inflação e juros altos  – o arrendamento está mesmo a ganhar importância face à compra de casas, sendo que o interesse em arrendar casa chega a ser 23 vezes superior. Mas a escassa oferta de casas para arrendar tem-se revelado o principal travão à evolução destes negócios. Isto porque o arrendamento constitui um negócio de alto risco, perante as pesadas cargas fiscais, e possível danificação do imóvel, incumprimento do pagamento das rendas e processos de despejo demorados, segundo argumentam os especialistas.

Foi no sentido de aumentar a oferta de casas para arrendar que o Governo de maioria absoluta de Costa – ainda em gestão até o próximo Executivo tomar posse – desenhou várias medidas no Mais Habitação, em vigor há cerca de cinco meses. Mas nem todas foram bem recebidas pelos proprietários. Os especialistas comentam ao idealista/news neste artigo que a redução de IRS sobre as rendas, a maior proteção dos senhorios e até a transferência do Alojamento Local para o mercado de arrendamento podem ajudar a disponibilidade de casas parar arrendar. Já o travão à subida das rendas nos novos contratos e o arrendamento coersivo de casas devolutas aumenta os receios e desincentiva o mercado.

Quem são os senhorios em Portugal? Preocupações dos pequenos proprietários

Ao contrário do que se possa pensar, a maioria dos senhorios em Portugal são pequenos proprietários, que detém menos de cinco imóveis. Muitas destas casas “tiveram origem em heranças familiares ou no investimento das poupanças de uma vida de trabalho”, pelo que as receitas das “rendas das casas são para muitos o seu único rendimento ou o complemento das suas parcas reformas”, começa por explicar ao idealista/news Francisco Reganha, country manager da Aluga Seguro.

Portanto, os senhorios portugueses não são, na sua maioria, “grandes fundos e investidores imobiliários com capacidade financeira para suportar os incumprimentos e morosidade dos inquilinos, (…) realizar as obras de manutenção nos imóveis” ou para “dispor de recursos jurídicos preparados para defender os seus interesses quando necessário”, acrescenta Francisco Reganha.

O que se sente em Portugal – onde a cultura de proprietários está enraizada – é que “a maior parte das famílias só arrenda casa quando os preços de compra ou as taxas de juro nos créditos habitação estão mais altos”, indica Patricia Boavida, advogada associada sénior na Belzuz Abogados. E é isso que se tem assistido no último ano: com o aumento da inflação e consequente subida das taxas Euribor “foram muitas as famílias que se viram obrigadas a colocar a sua casa no mercado de arrendamento e passarem a viver com outros familiares, na tentativa de fazer face à hipoteca e não perderem o seu investimento”, refere Francisco Reganha.

“Ser senhorio em Portugal é extremamente difícil no atual contexto”, Luís Menezes Leitão, presidente da Confederação Portuguesa de Proprietários

Acontece que “ser senhorio em Portugal é extremamente difícil no atual contexto”, admite Luís Menezes Leitão, presidente da Confederação Portuguesa de Proprietários (CPP). E explica porquê: “Desde 2015, o Governo tem vindo a adotar sucessivas medidas contra os senhorios, começando pelo adicional ao IMI (imposto Mortágua), leis do arrendamento dirigidas contra os senhorios, alterações dos prazos dos contratos ou a proibição de recurso aos tribunais”. Além disso, “os senhorios enfrentam uma carga fiscal elevadíssima, quer no IMI, pela constante subida dos valores fiscais dos imóveis, quer no IRS, em que pelo menos um trimestre das rendas de cada ano tem de ser entregue ao Estado”, acrescenta.

Os especialistas do mercado admitem ainda ao idealista/news que os proprietários enfrentam vários riscos em colocar uma casa no mercado de arrendamento, como:

• incumprimentos no pagamento das rendas por parte dos inquilinos;
• processos de despejo demorados, muito devido à “ineficiência da justiça”, “burocracia e morosidade”, sem haver direito a compensação pelos prejuízos causados;
• imóveis danificados por mau uso do locado;
• habitação ser ocupada por mais pessoas, havendo cada vez mais casos de casas sobrelotadas;

Todos estes motivos, juntos, têm desincentivado o arrendamento em Portugal. E Luís Menezes Leitão admite ainda que “muitos senhorios optam [mesmo] por deixar o mercado de arrendamento”.  “Apesar da elevação do valor das rendas, colocar uma casa para arrendar é hoje um negócio de alto risco, devido às alterações da lei que têm vindo a ser sistematicamente realizadas. Por isso, há proprietários que receiam assumir esse risco”, explica ainda. Neste contexto, os proprietários resolvem muitas vezes optar por outras alternativas ao arrendamento, como vender os imóveis, apostar no Alojamento Local (agora mais restrito) ou até por manter os imóveis fechados.

Mais Habitação está em vigor há 5 meses: já há efeitos no mercado?

Foi precisamente para melhorar a confiança dos proprietários e aumentar a oferta de casas para arrendar que o antigo Governo socialista – que perdeu as eleições legislativas de 2024 para a Aliança Democrática (AD) – desenhou um conjunto de medidas no Mais Habitação dirigidas ao setor. Importa agora saber se, cerca de cinco meses depois deste pacote entrar em vigor, já está a produzir efeitos positivos no mercado.

Para o presidente da CPP, ainda “é cedo para se fazer um balanço” do Mais Habitação, isto porque “a Lei 56/2023, de 6 de outubro, apenas entrou em vigor a 7 de outubro e algumas das suas disposições só entram em vigor 120 dias depois”. Mas, ainda assim, estas medidas geraram novas dúvidas no mercado. “Os senhorios estão, no entanto, muito receosos com a restrição aos seus direitos que essa lei representa, através do arrendamento coercivo e a limitação às rendas dos novos contratos, pelo que já está a verificar-se um grande desincentivo à celebração de novos contratos de arrendamento”, admite Luís Menezes Leitão.

Além de os senhorios terem sido prejudicados com uma “carga fiscal exagerada” e um “sistema judicial complexo” ao longo dos anos, agora com o Mais Habitação também são “penalizados com políticas que os impedem de atualizar as rendas dos seus imóveis a valores reais de mercado, para que assim possam rentabilizar e manter o seu património”, refere Francisco Reganha, da Aluga Seguro, admitindo que esta medida demove os senhorios de colocar os imóveis no arrendamento.

Já para Patricia Boavida “só o tempo dirá se as medidas [do Mais Habitação] serão atrativas o suficiente para que se verifique um aumento do arrendamento em Portugal”. A advogada na Belzuz acredita que “certamente ajudarão, contudo, também antevemos que possam surgir alguns arrendamentos à margem da lei, tentando compensar as receitas que provinham dos alojamentos locais”.

Novos contratos de arrendamento com limite de renda: positivo ou negativo?

Depois de limitar a atualização das rendas em 2% em 2023 (ao invés de aplicar o coeficiente de atualização dado pela inflação de 5,43%), o Executivo de António Costa decidiu colocar um travão aos novos contratos de arrendamento com o Mais Habitação de 2%. Ou seja, se o senhorio arrendou o seu imóvel nos cinco anos anteriores à entrada em vigor do pacote, e quiser celebrar um contrato com um novo inquilino, não pode aumentar a renda em mais de 2%.

Esta é uma medida que vem, portanto, limitar o aumento das rendas das casas nos novos contratos de arrendamento. E, apesar de só estar em vigor há cerca de cinco meses, Francisco Reganha admite que que já está a ter efeitos visíveis no mercado de arrendamento em Portugal:

• Estabilização do aumento das rendas das casas, por via deste condicionamento;
• Novas casas estão a ser colocadas para arrendar com preços mais elevados, uma vez que, não existem limitações legais que o impeçam e “os senhorios temem que futuramente com as novas limitações aos valores de renda, os valores dos contratos precedentes não acompanhem a valorização do mercado”, explica.

Apesar de o Mais Habitação limitar “a liberdade dos senhorios em novos arrendamentos, se pensarmos que na sua maioria esses imóveis estariam com preços de mercado relativamente atuais, mesmo assim, compensará aos proprietários investir no mercado de arrendamento”, analisa Filipe Pereira Duarte, advogado sénior, na CRS Advogados, em declarações ao idealista/news.

Mudanças nas rendas antigas não satisfazem setor

Também houve alterações nas rendas antigas, com contratos de arrendamento anteriores a 1990, que passam a ser atualizadas em linha com a inflação, ou seja, podem ser aumentadas até um máximo de 6,94% em 2024. Para estes contratos de arrendamento antigos, que não vão transitar para o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), foi aprovada uma nova compensação aos senhorios de 1/15 do valor patrimonial do imóvel à qual se soma à isenção de IRS e IMI. Acontece que “em grande parte dos casos, as casas têm um VPT [Valor Patrimonial Tributário] de apenas algumas dezenas de milhares de euros, e, por conseguinte, o apoio concedido vai ser residual”, alerta Francisco Reganha.

“Essa alteração [às rendas antigas] representou uma enorme frustração nas expectativas dos senhorios, contribuindo para descredibilizar ainda mais o investimento no arrendamento. Os senhorios estiveram 11 anos à espera de poder atualizar as rendas e agora o Estado decidiu congelá-las de novo, atribuindo uma compensação miserável aos senhorios, quando deveria tê-los indemnizado pela diferença para com o valor de mercado”, critica Luís Menezes Leitão, acreditando que, com esta medida, “estabelece-se uma discriminação inaceitável entre inquilinos, com uns a pagar valores irrisórios e outros rendas elevadíssimas, e os proprietários, com a baixa compensação estabelecida, nem sequer terão dinheiro para fazer obras, o que ainda vai degradar mais o nosso parque habitacional”.

Taxas de IRS sobre as rendas desce: proprietários aplaudem

Outra mudança que o Mais Habitação veio trazer para o mercado de arrendamento foi a redução de 28% para 25% do imposto sobre as rendas, com adicional bonificação para os contratos de maior duração. Agora, se um contrato tiver uma duração entre 5 anos e inferior a 10 anos, é aplicada uma taxa reduzida de 15%, a qual pode cair para 5% para os contratos de arrendamento com duração de 20 anos ou mais. Esta é uma medida que, regra geral, foi bem recebida pelo mercado.

“Ainda que o programa Mais Habitação tenha, e bem, trazido uma série de incentivos fiscais com a redução do imposto sobre as rendas (…), existe uma desconfiança transversal à maioria dos proprietários senhorios da bondade destes incentivos, por um lado pela costumeira mudança de ‘regras’ pelos nossos governantes”, refere Francisco Reganha.

Para a advogada da Belzuz Abogados, “a descida da taxa autónoma aplicada sobre os rendimentos prediais, poderá ser um ponto atrativo para os senhorios, em especial, no arrendamento de longa duração”, podendo até “restabelecer a sua confiança no mercado de arrendamento”. Isto porque, “quanto maior for a duração do contrato de arrendamento, maior são as reduções adicionais aplicadas. Na tentativa de aliciar os senhorios a celebrarem contratos de arrendamento de longa duração, estes ‘descontos’ adicionais ainda podem cumular um ‘bónus’ acrescido, ou seja, se a renda praticada pelo senhorio for 5% mais baixa do que a praticada no contrato anterior, a taxa autónoma desce mais 5%”, acrescenta.

Mas, ainda assim, há algumas nuances a considerar sobre este incentivo, tal como alerta Filipe Pereira Duarte: “É necessário advertir que esses benefícios fiscais podem ter de ser devolvidos ao Estado sempre que o arrendamento terminar antes do prazo por motivo imputável ao senhorio”. Além disso, “os contratos de arrendamento habitacional celebrados a partir de 1 de janeiro de 2024, cuja renda exceda em 50% o limite geral do preço das rendas por tipologia e concelho, não beneficiam das reduções das taxas”, acrescentam Joana Garrido e Rita Castro Barros, do departamento de Individual Taxation Services da PwC.

Por outro lado, Francisco Reganha diz que ao avançar com contratos de maior duração, os senhorios “temem que os inquilinos, salvaguardados pelas políticas protecionistas cada vez mais comuns, venham a ocupar os seus imóveis ‘ad aeternum’ [para sempre] e que futuramente se vejam numa situação similar à dos senhorios dos contratos de arrendamento anteriores a 1990, seriamente penalizados com rendas desatualizadas e impossibilitados de administrar e rentabilizar o seu património por estarem reféns dos contratos de arrendamento celebrados”. Por isso mesmo, o country manager da Aluga Seguro, diz que “este benefício do Estado fica aquém das expectativas destes senhorios”.

Proteção dos senhorios mudou com o Mais habitação: como?

Ao longo dos anos, aantecipação de rendas e a caução desempenharam um papel importante na salvaguarda dos interesses dos senhorios. Mas “estas medidas de proteção dos senhorios têm vindo a sofrer restrições”, alerta Francisco Sousa Coutinho da CCR Legal, indicando que o pagamento antecipado das rendas passou de três para 2 meses e a caução passou a estar limitada a 2 rendas.

Para aumentar a confiança dos proprietários no mercado de arrendamento, o Mais Habitação trouxe mudanças no que à proteção dos senhorios diz respeito, criando um mecanismo em que o Estado assume o papel do inquilino caso este não pague a renda durante três meses, simplificando o procedimento especial de desejo e transformando o Balcão do Arrendamento no Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS). Mas será que chega?

Sobre a medida que prevê que o Estado assuma o pagamento das rendas em atraso aos senhorios, Filipe Pereira Duarte, da CRS Advogados, refere que esta garantia é acionada “no âmbito do procedimento especial de despejo, depois de terminar o prazo de oposição do arrendatário”. E alerta ainda que há limites: “O pagamento pelo Estado tem como limite máximo mensal 1,5 vezes e como limite total 9 vezes a remuneração mínima mensal”. Para Patricia Boavida “o tempo será o principal julgador da eficácia destas medidas de proteção aos senhorios”.

Agora, quando há situações de incumprimento do arrendatário, “o senhorio pode recorrer ao Balcão do Arrendatário e Senhorio, iniciando procedimento especial de despejo, ou aos tribunais comuns”, lembra o advogado da CRS, que admite que “para questões menos complexas de incumprimento do arrendatário, é mais célere recorrer ao BAS para promoção do despejo”.

“Com a aprovação do recente pacote legislativo Mais Habitação, pretende-se que o procedimento especial de despejo seja mais simples e célere, nomeadamente através da eliminação de diligências e da diminuição dos prazos anteriormente previsto”, refere Francisco Sousa Coutinho. Já o presidente da CPP diz que “o procedimento especial de despejo deixou de apresentar quaisquer vantagens para os senhorios uma vez que, depois do Mais Habitação, o processo tem de ir sempre para tribunal, mesmo que o inquilino não se oponha ao despejo”.

Tendo em conta que a lei foi “aprovada recentemente”, o advogado da CCR Legal admite que é preciso tempo “para avaliar se estas medidas tiveram ou não o impacto desejado na agilização e celeridade do procedimento especial de despejo”. Por seu turno, Francisco Reganha diz que, por enquanto, “não se vislumbram os efeitos das medidas” de proteção dos senhorios. “Não basta apenas criar as medidas, paralelamente, é necessário dotar com recursos suficientes os organismos do Estado, nomeadamente os tribunais, que continuam a demorar mais de um ano para julgar ou executar uma ação de despejo”, acrescenta.

Seguros da renda estão a crescer em Portugal

Além de antecipação de rendas e da caução, “os senhorios podem ainda proceder à contratação de um seguro de proteção de renda (o qual é obrigatório no âmbito do Programa de Apoio ao Arrendamento)”, lembra Francisco Sousa Coutinho, da CCR Legal. E o que se tem assistido hoje é que “começam a proliferar os seguros de proteção de renda, podendo a contratação de um seguro desta natureza acautelar os interesses do senhorio em caso de incumprimento do arrendatário”, reconhece Filipe Pereira Duarte.

“Os seguros de renda podem ser eventualmente uma solução viável para indemnizar os proprietários por rendas não recebidas, no entanto, devido às suas características, típicas dos produtos de seguro, são difíceis de ativar quando necessários, não pagam imediatamente e têm várias exclusões e limitações que demovem os proprietários da sua contratação”, admite Francisco Reganha, da Aluga Seguro.

Também Luís Menezes Leitão diz que o mercado de seguros de pagamento de rendas “sofre do problema geral de os portugueses serem habitualmente avessos à celebração de seguros, uma vez que os modelos que existem no mercado são vantajosos para os senhorios”. O que é certo é que este mercado tende a evoluir e a criar seguros de renda mais eficazes e vantajosos para ambas as partes.

Compensa passar do Alojamento Local para o mercado de arrendamento?

O Mais Habitação também trouxe novos incentivos à transferência de imóveis em Alojamento Local (AL) para o mercado de arrendamento tradicional, sobretudo com as seguintes medidas:

• Agravamento de impostos no AL: a acrescer ao IRS, há que agora contar com a Contribuição extraordinária sobre os apartamentos em AL (CEAL) de 15% para apartamentos e estabelecimentos de hospedagem integrados numa fração autónoma de edifício afeto a AL. Aqui, a advogado da CRS recorda que há exceções deste imposto nos AL situados em zonas de interior ou que não sejam consideradas zonas de pressão urbanística, e ainda os “imóveis de AL não sejam frações autónomas nem partes ou divisões suscetíveis de utilização independente”;
• Suspensão da emissão de novos registos de AL “nas modalidades de apartamentos e estabelecimentos de hospedagem em todo o território nacional (exceto em territórios do interior, regiões autónomas, municípios nos quais não tenha sido declarada a carência habitacional ou imóveis inseridos no Fundo Revive Natureza)”, indicam as especialistas em impostos da PwC.
• Transferência de AL para o mercado de arrendamento habitacional: se os AL registados até 21 de dezembro de 2022 forem transferidos para o arrendamento até 31 de dezembro deste ano, vão beneficiar da isenção total dos rendimentos prediais de IRS e IRS até ao final de 2029. “A este respeito, que o legislador faz expressa alusão à necessidade de se destinar a habitação permanente, portanto, excluindo habitações secundárias”, avisa ainda Filipe Pereira Duarte, da CRS. Este incentivo pressupõe uma poupança de 25% do imposto.

Para Patricia Boavida, da Belzuz Abogados, a “suspensão de novas licenças de AL poderá incrementar o arrendamento em Portugal”. Além disso, a advogada acredita que “a solução poderá partir por uma transição para o arrendamento de longa duração, beneficiando assim os proprietários de uma isenção quanto ao pagamento de IRS e IRC sobre as rendas até ao final de 2029”.

Com estas novas restrições ao AL, Francisco Reganha considera também que “o arrendamento tradicional passou a ser uma alternativa a ter em conta, pois a continuidade dessas unidades de alojamento estará ameaçada a médio prazo, visto que as licenças vigentes passaram a estar limitadas no tempo e condicionadas na renovação com novos requisitos”. A tudo isto, soma-se o agravamento fiscal tanto no IMI como na aplicação do CEAL, “que irá penalizar seriamente a rentabilidade daqueles proprietários que insistam em manter os seus negócios de alojamento turístico”, admite ainda.

Olhando para os fatores que influenciam a rentabilidade de um AL – como a taxa de ocupação, sazonalidade, custos de manutenção e agravamento fiscal -, o country manager da Aluga Seguro considera “bastante viável esta proposta do Governo, pois, a manutenção arrendamento habitacional é menos onerosa e não supõe os custos associados ao arrendamento de curta duração e turístico”. Aliando estes fatores à isenção fiscal anunciada,, “esta alteração de finalidade do imóvel vem tornar o negócio de arrendamento mais rentável e menos exigente a nível de gestão”, conclui.

Já o presidente da CPP diz que transferir um AL para o arrendamento trata-se de “passar para um negócio de muito maior risco e cujo rendimento não compensa. Basta que um Alojamento Local esteja ocupado 10 dias por mês para a remuneração já ser superior ao arrendamento de longa duração”, revela.

Arrendamento coercivo de casas devolutas sem impacto na oferta de casas

Uma das medidas mais polémicas do pacote Mais Habitação foi mesmo o arrendamento forçado de casas devolutas há mais de dois anos, que levantou até questões sobre a sua constitucionalidade. Para os especialistas ouvidos pelo idealista/news esta medida não deverá ter impacto na oferta de casas para arrendar no país.

Para o presidente da Confederação Portuguesa de Proprietários, o arrendamento coercivo de casas devolutas trata-se “de uma grosseira violação do direito fundamental à propriedade privada, que só tem paralelo nos tempos do PREC [Processo Revolucionário em Curso]. Julgamos que não vai ter qualquer impacto na oferta de casas, uma vez que aconselhámos todos os proprietários a contestar nos tribunais qualquer tentativa das câmaras nesse sentido. Provavelmente, a medida só irá contribuir para o aumento da litigância judicial no nosso país e o aumento da desconfiança dos proprietários no arrendamento das habitações, o qual já é enorme em consequência das medidas implementadas desde 2015”, prevê Luís Menezes Leitão.

Também Francisco Reganha, da Aluga Seguro, admite que o arrendamento forçado de casas devolutas é uma das medidas do Mais Habitação que “não vai ter efeitos práticos e pouco ou nada irá contribuir para a problemática da falta de habitação. Estamos perante uma clara evidência da tentativa de desresponsabilização do Governo ao querer ‘pôr nas mãos’ dos privados a responsabilidade para a resolução do problema da habitação, acusando indiretamente esses proprietários, que têm imóveis devolutos, de serem responsáveis pela situação crítica a que chegámos. O Estado português é proprietário de milhares de edifícios devolutos, milhares de hectares de terrenos públicos com viabilidade de construção, logo não necessita do património de privados”, conclui.