Negócios imobiliários em 2024: transformar uma “casa normal” em luxo

Todas as casas são únicas. E talvez por isso seja tão difícil definir o conceito de ambiente de luxo, que depende sempre das necessidades e filosofia de vida cada um. Como em tudo, o luxo é subjetivo – uma casa premium pode ser muita coisa. No entanto, no negócio do imobiliário de luxo, há critérios sine qua non que é preciso cumprir. Além das características intrínsecas de um imóvel, há um vasto conjunto de aspetos que o tornam diferenciador, sendo a localização um dos mais importantes. Fará sentido, por isso, remodelar casas “normais” para luxo? E ao que é preciso prestar atenção para fazê-lo? O que é que uma casa de luxo tem de ter?

O idealista/news falou com mediadores, promotores e especialistas em arquitetura de anteriores dedicados ao imobiliário de luxo, para fazer um balanço da atividade deste segmento no país, mas também perceber como se pode tirar partido de um nicho de mercado que continua a dar sinais de grande dinamismo. Além disso, os players deixam dicas de como se podem rentabilizar casas “normais” para luxo através da transformação de ambientes.

O que é um imóvel de luxo?

Para Francisco Torres, arquiteto de interiores habituado a desenhar projetos para elites nacionais e internacionais, o verdadeiro “luxo” não é tão simples de alcançar como muitas vezes se possa pensar, “é conseguir que quem vive na casa, não apenas se reveja inteiramente no ambiente final, mas também que este revele a sua essência e personalidade; ou seja, espelho e reflexo a um só tempo”. Uma opinião partilhada por Tomas Suter, founding partner da Mexto Proterty Investment. O promotor considera que “a palavra luxo é usada em exagero, por vezes como manobra de marketing ou para justificar um preço mais alto”.

Filipe Lourenço, CEO da Private Luxury Real Estate, defende que “banalizou-se a palavra ‘luxo’” no mercado nacional”. De acordo com o mediador, não existem certificações ou sequer critérios generalizados e comummente aceites pelas diferentes partes interessadas no mercado. “O que existe, são critérios informais e voláteis, que dependem da perceção de vendedores, imobiliárias, consultores e clientes”, refere.

Mas há traços aos quais é impossível “fugir”. Filipe Lourenço não tem dúvidas de que a definição de imobiliário de luxo pode variar numa mesma zona ou região. Ainda assim, de entre múltiplos fatores, destaca a “localização privilegiada em zonas exclusivas, vista panorâmica sobre o mar, campo ou cidade, nobreza dos materiais de construção e acabamentos, tecnologia, sustentabilidade da construção e fruição do imóvel, exclusividade, sofisticação, arquitetura diferenciada, conforto, e paisagismo cuidado”, além de outros aspetos ligados ao ambiente envolvente, seja a segurança e privacidade ou o acesso a serviços, comodidades e opções de lazer.

Tomas Suter concorda que que há expectativas e uma ideia geral do que é um imóvel de luxo. Reconhece que há, de facto, fatores tangíveis, como a localização ou tipo de construção, nas quais a tecnologia e sustentabilidade ganharam um papel de destaque, mas defende que “o luxo vai muito além de tudo isto” e centra-se, igualmente, nas características intangíveis. “É também pela experiência e singularidade única”, diz.

“No caso da Mexto, em que temos a arte no nosso ADN, fazemos projetos de reabilitação em zonas premium em Lisboa, que consideramos verdadeiras obras de arte. Fazemos um trabalho e um investimento imenso para se preservar e resgatar a história e a alma dos edifícios e, ao mesmo tempo, em transformar o espaço em residências de luxo modernas e intemporais”, exemplifica.

Para Ana Borges e Marta Borges, do atelier Ana Borges Interiores, uma casa de luxo é sempre, antes de mais, “uma casa que proporcione qualidade de vida a quem a habita, e onde o conforto é a palavra-chave”. “Luxo é optar por elementos que se harmonizem com o estilo em questão e que promovam conforto e beleza à rotina e, em simultâneo, tornem o espaço acolhedor e funcional”, salientam.

Investir em casas de luxo: garantia de rentabilidade e segurança?

Filipe Lourenço lembra que, dentro do setor imobiliário, o luxo é o “segmento que gera maior retorno a investidores e famílias, sendo, portanto, o mais seguro”. “A oscilação de preços é controlada, ainda que a procura tenha diminuído, o que afeta o valor dos imóveis. No entanto, como referia acima, os critérios de classificação são informais, pelo que é fundamental assegurar que o investimento é feito em imóveis que, realmente, são de luxo e têm potencial de valorização nesse segmento”, frisa.

Na opinião do responsável da Private Luxury Real Estate, a garantia de segurança, neste segmento, depende do valor de compra e da exclusividade e singularidade da propriedade. Em Portugal, diz, a procura continua focada em moradias, penthouses, apartamentos familiares de grandes dimensões no centro de Lisboa e zonas históricas e centrais.

Tomas Suter, da Mexto, considera que mercado de luxo global se tem mostrado “historicamente muito resiliente e continua a ser um investimento muito seguro” “Também no arrendamento, com grande procura, é uma excelente opção de investimento. Esta é uma tendência mundial, com Lisboa a entrar na lista das cidades mais procuradas. Em Portugal, em determinadas localizações há rentabilidades muito grandes, com yields de 6% ou mais.  No entanto, é importante também notar que os high-net-worth individuals (HNWI) que procuram este tipo de imóveis não consideram apenas o investimento em si no imóvel. Têm interesse no aumento dos portfolios pessoais ou familiares, em construir ou adicionar valor ao património”, explica. “A isto soma-se o aspeto emocional, pois este tipo de propriedades são verdadeiros troféus que são passados de geração em geração”, acrescenta.

A verdade é que este é um segmento que continua a dar provas de grande dinamismo no país, mesmo num momento de instabilidade política nacional, e contexto de guerras e juros altos no panorama internacional. O promotor imobiliário assume que “as crises políticas e sociais e a instabilidade, são sempre ‘red flags’ quando se trata de atração de investimentos para um país, e Portugal não é exceção”, mas não acredita que a atual crise política vá afetar o mercado imobiliário, já que no país “o grande problema continua a ser a falta de produto”.

“Independente das medidas tomadas com relação aos vistos gold e residentes não habituais, a crise política nacional, os juros… a procura continua forte”, salienta.

Uma opinião partilhada por Filipe Lourenço. Segundo o mediador, “os investidores e famílias que procuram imobiliário de luxo são sempre muito racionais no processo de compra e sensíveis à conjuntura e estabilidade política, fiscal, económica, financeira e social”. Ainda assim, o responsável frisa que com a constante instabilidade, em várias esferas, “Portugal tem feito tudo para perder credibilidade”.

Rentabilizar casas “normais” para luxo

Adriano Nogueira Pinto, Diretor Coordenador Nacional da DS Private, diz que a rentabilização de imóveis “é cada vez mais uma realidade em Portugal, principalmente no que diz respeito ao imobiliário de luxo”. Contudo, frisa, “para transformar um imóvel normal num imóvel de categoria superior não basta mudar portas, janelas e pintar as paredes. É necessário ter uma atenção redobrada aos detalhes, aos materiais escolhidos, à domótica e a tudo o que compõe imóvel.

Tomas Suter reconhece que há quem se dedique a remodelar casas “normais” para luxo. Contudo, o promotor da Mexto defende que é preciso, acima de tudo, “trabalhar com honestidade”. “Na minha opinião é muito claro onde há um genuíno esforço, cuidado e foco na realização de um projeto de luxo versus uma situação em que um imóvel está ‘disfarçado’ de luxo para vender”, refere.

Para Filipe Lourenço, é possível transformar uma casa “normal” para rentabilizá-la como imóvel de luxo, se vier a ter “caraterísticas intrínsecas como qualidade dos materiais e acabamentos, arquitetura, decoração”. Ainda assim, na visão do especialista, se a casa estiver “localizada numa zona menos valorizada, não será considerada de luxo”.

As moradias de luxo caracterizam-se por uma série de elementos distintivos que as tornam únicas. Em primeiro lugar, a qualidade dos materiais utilizados. Depois, a atenção aos detalhes. Cada elemento, desde os móveis até os acessórios, é cuidadosamente escolhido para criar um ambiente harmonioso e coerente. Isso também se reflete na escolha das cores, que tendem a ser neutras e relaxantes, para garantir tranquilidade e bem-estar para quem ali vive.

O arquiteto de anteriores Francisco Torres considera que a “reconversão de uma casa, nomeadamente através de melhoramentos, novos layouts, substituição de materiais e equipamentos, decoração de interiores ou outras intervenções, deve sempre ter em consideração o conceito de permanência e da possível intemporalidade por oposição a uma ideia transitória e indefinida”.

Transformar imóveis e criar um ambiente de luxo passo a passo

Adriano Nogueira Pinto defende que rentabilizar um imóvel e transformá-lo de forma elegante e requintada carece que haja um cuidado dos espaços exteriores e que se privilegie os materiais nobres, cores neutras, sem descurar a estética e funcionalidade, pensando desde logo no aspeto sustentável, tanto apreciado neste segmento. “Estes são pequenos detalhes que podem ajudar a transformar uma casa relativamente comum num imóvel de qualidade superior”, diz.

Para as responsáveis do atelier Ana Borges Interiores, tudo o que seja útil, confortável, esteticamente agradável e de preferência pouco expectável e criativo está apto a criar um ambiente de luxo. “A originalidade e exclusividade são pontos fundamentais”, referem, deixando várias dicas de como se pode transformar uma casa dita “normal” num imóvel premium.

• Materiais de qualidade

Para as interioristas, escolha dos materiais de alta qualidade deve ser criteriosa e exigente. Adicionalmente, é vital respeitar a filosofia de vida do cliente e ter em consideração as suas preocupações ecológicas. “Pormenores e materiais naturais e orgânicos – pedra, madeira, metal e plantas –  por serem luxuosos por natureza”, podem acrescentar um toque de requinte a uma casa.

“Por outro lado, muitas vezes, também o revivalismo, onde se vão resgatar princípios e tradições –  propriedades de família – tem caraterísticas fortes de pormenores quase artesanais e com personalidade, onde a renovação tem como propósito enaltecer a raridade desses detalhes, tornando-os um toque de ‘luxo’”, indicam Ana e Marta Borges.

“Uma decoração sóbria e elegante poderá fazer muito pela criação de interesse pelo imóvel. Nesse sentido, devem predominar as paredes neutras, banindo-se as cores fortes. Assim, será possível criar um ambiente harmonioso. Além disso, vai ser mais fácil para os visitantes imaginar os espaços com o seu próprio estilo, pois as cores neutras combinam melhor entre si e com outras cores”, defende o mediador, Adriano Nogueira Pinto.

O responsável da DS Private refere, por exemplo, que a modernização das casas de banho e das cozinhas é outro “tópico fundamental”. Estas duas divisões são as que implicam renovações mais demoradas e dispendiosas, “mas também são aquelas que ajudam a vender um imóvel.” É essencial “saber que modernizar estes espaços traz um aumento significativo do valor da casa, ajudando a que se torne num imóvel de luxo”. sublinha.

• Iluminação

“A escolha da iluminação depende sempre do ambiente que queremos criar. Pode ser minimalista, clássico, rústico, maximalista, entre outros.  Luxo é sinónimo de qualidade de vida e, como tal, pode existir em qualquer um destes estilos.  A iluminação quente, designada por “amarela”, promove ambientes mais acolhedores e sofisticados. A luz neutra, por sua vez, está mais associada a ambientes minimalistas”, refere o atelier Ana Borges Interiores.

• Espaços exteriores

“A grande maioria das pessoas que pretende comprar um imóvel de luxo considera a existência de espaços ao ar livre um dos pontos determinantes no processo de decisão de compra. Se, durante uma visita, um interessado for surpreendido pelo conforto de um sofá exterior com almofadas decorativas, o espaço ganha uma aparência mais atrativa”, explica o responsável da DS Private.

Para Ana e Marta Borges, os espaços ao ar livre devem, por isso, ser elegantes e apelativos, tanto no aspeto decorativo, como funcional. Devem proporcionar bem-estar e conforto a quem os vive, glamour e comunhão com a natureza.

“A criação de um espaço elegante e diferenciado implica iluminação indireta, preferencialmente, tirando partido da energia solar; a conjugação de têxteis – que imprimem sempre muito conforto – e plantas verdes. As pérgulas também são indispensáveis”, acrescentam.