O aumento global da inflação e das taxas de juros nos últimos dois anos levou a um declínio acentuado nos desequilíbrios nos mercados imobiliários dos centros financeiros globais, de acordo com o UBS Global Real Estate Bubble Index 2023. Na edição deste ano, apenas duas cidades – Zurique e Tóquio – permanecem na categoria de risco de “bolha imobiliária”. Portugal não foi analisado no estudo, mas vários players nacionais afastam este cenário para o país, uma vez que a escassa oferta de habitação continua a não dar resposta à procura existente.
O banco suíço UBS analisou os preços dos imóveis residenciaisem 25 grandes cidades do mundo. De meados de 2022 a meados de 2023, os preços reais das casas nas cidades caíram 5%, em média – e é provável que haja mais quebras de preços. Segundo o banco suíço, a queda acentuada dos desequilíbrios não foi apenas impulsionada pela queda dos preços das casas, mas também pela redução dos rendimentos (devido à subida da inflação) e crescimento das rendas.
Correções de preços em toda a linha
Os baixos custos de financiamento têm sido a “força vital” dos mercados imobiliários globais na última década, “levando os preços das casas a alturas vertiginosas”, diz o estudo da UBS. No entanto, o fim abrupto do ambiente de juros reduzidos (e até negativos) “abalou o castelo de cartas”. Em média, de todas as cidades, no ano passado, os preços das casas ajustados pela inflação tiveram a queda mais acentuada desde a crise financeira global em 2008. Cidades que foram classificadas na zona de risco de bolha imobiliária pelo menos uma vez nos últimos três anos registaram uma queda de preços médios ainda mais forte. Ainda assim, o impacto das taxas de juros mais altas tem variado acentuadamente entre as cidades, com a correção de preços a depender também de vários outros fatores.
“Em termos corrigidos pela inflação, os preços estão na verdade 5% mais baixos agora do que em meados de 2022. Em média, as cidades perderam a maior parte dos ganhos reais de preços obtidos durante a pandemia e estão agora perto dos níveis de meados de 2020 novamente”, comenta Claudio Saputelli, Head of Real Estate do Chief Investment Office do UBS Global Wealth Management.
Zurique e Tóquio, as cidades em risco
Os preços das casas em Zurique continuaram a subir em 2023, embora a um ritmo mais lento do que nos anos anteriores. Os compradores de imóveis residenciais pagam agora 40% mais em termos reais do que há uma década. Este valor foi significativamente superior à média do país e mais forte do que as rendas, que aumentaram quase 12% desde 2013. A relação entre os preços de compra e as rendas permanece desequilibrada – especialmente tendo em conta o ambiente de taxas de juro mais elevadas. “O mercado, portanto, permanece na zona de risco de bolha”, defende o banco.
Os desequilíbrios do mercado imobiliário em Tóquio aumentaram continuamente, resultando na passagem gradual de cidade subvalorizada para território de risco de bolha nos últimos 20 anos, em contraste com o resto do país. Os preços do imobiliário têm aumentado quase continuamente há mais de duas décadas, dissociados do resto do país, apoiados por condições de financiamento atrativas e pelo crescimento populacional. Embora o crescimento do rendimento não tenha conseguido acompanhar o ritmo dos preços e taxas hipotecárias – que aumentaram, moderadamente – nos últimos trimestres, a dinâmica dos preços nominais da habitação não enfraqueceu.
Europa, Ásia e Américas: as cidades em destaque
Hong Kong tem estado constantemente em níveis de risco de bolha desde a primeira edição deste estudo. “Depois de cair 7% entre meados de 2022 e meados de 2023, os preços das casas ajustados pela inflação em Hong Kong estão de volta aos níveis vistos pela última vez em 2017. No geral, vemos agora a cidade em território sobrevalorizado”, lê-se no estudo.
Em Frankfurt e Toronto – as duas cidades com as maiores pontuações de risco na edição do ano passado – os preços reais caíram 15% nos últimos quatro trimestres. Uma combinação de altas avaliações de mercado e prazos de hipoteca relativamente curtos também colocou os preços sob forte pressão em Estocolmo e, em menor grau, em Sidney, Londres e Vancouver. Em contraste, em Madrid, Nova Iorque e São Paulo – cidades com avaliações de risco moderadas até agora – os preços reais das casas continuaram a subir a ritmo moderado.
Os preços reais no mercado imobiliário de Londres estão em trajetória descendente desde o Brexit em 2016. Apesar da escassez estrutural de oferta, os preços ficaram aquém da média nacional. Na ausência de uma forte procura internacional, os preços das casas continuam sob pressão, uma vez que a acessibilidade local está no seu pior nível desde 2007, devido às elevadas taxas de juro.
Em Amesterdão, os preços caíram 14% – a correção anual mais forte desde a década de 1980. O agravamento das condições de financiamento, a inflação a diminuir o poder de compra das famílias e as mudanças regulatórias pesaram simultaneamente sobre a procura. Em Paris, os preços das casas já começaram a cair em 2021. A queda acelerou nos últimos trimestres face à diminuição da acessibilidade, restrições de empréstimos e aumento dos impostos sobre a habitação.
Os preços da habitação em Miami continuaram a aumentar mais rapidamente do que a média nacional. O nível de preços mais do que duplicou nos últimos 10 anos. A cidade é, aliás, a principal beneficiária do aumento da atratividade das cidades do “cinturão solar” nos EUA.
A montanha-russa induzida pela pandemia no mercado imobiliário residencial de Nova Iorque chegou em grande parte ao fim., segundo o UBS. Em 2021 e 2022, o mercado imobiliário de Manhattan recuperou fortemente à medida que as restrições foram gradualmente levantadas e as pessoas regressaram à cidade. “Como a oferta é estruturalmente restrita e – mais importante ainda – o mercado não estava em risco de bolha, os aumentos acentuados das taxas de juro tiveram apenas um efeito limitado nos preços locais da habitação. Entre meados de 2022 e meados de 2023, os preços de venda aumentaram mais de 3% em termos corrigidos pela inflação e recuperou todas as perdas acumuladas durante a pandemia. No geral, o mercado imobiliário residencial de Nova Iorque está bastante valorizado e espera-se que permaneça estável por enquanto, na nossa opinião”, indica o estudo.
Já o preços no Dubai têm subido desde 2021 e aumentaram 15% em termos ajustados pela inflação entre meados de 2022 e meados de 2023, a maior taxa de crescimento entre todas as cidades analisadas no estudo. Os aumentos de preços no segmento de luxo foram ainda mais fortes. A cidade atraiu investidores imobiliários de todo o mundo. “O novo programa de vistos com requisitos de residência mais flexíveis destinados a indivíduos ricos e qualificados, sem imposto sobre o rendimento das pessoas singulares e o levantamento antecipado das restrições de viagem durante a pandemia estimularam a imigração”, salienta o banco suíço. Além disso, apoiado pelos preços mais elevados das matérias-primas, o Dubai registou um forte crescimento económico e do rendimento familiar desde 2021, superando outras cidades. “Consequentemente, os volumes de transações residenciais dispararam, atingindo máximos históricos. No entanto, os preços ajustados à inflação estão cerca de 25% abaixo do seu pico de 2014”, explica o UBS.
O caso de Portugal: falta de oferta afasta cenário de bolha
O fantasma da bolha imobiliária paira há vários anos sobre Portugal. Mas a verdade é que os players de mercado continuam a afastar esse cenário, uma vez que a oferta de casas continua escassa. E mesmo que a procura abrande (o número de transações já está a cair, segundo os dados mais recentes do INE), aquilo a que se poderá assistir será a uma estabilização de preços e dilatação dos períodos de comercialização – isto é, as casas demoram mais tempo a vender-se. Além disso, os bancos têm condições mais restritas do que no passado, o significa que o risco de incumprimento é também mais reduzido.
António Ramalho, antigo CEO do Novo Banco, afasta por completo essa possibilidade, apesar dos preços das casas terem disparado nos últimos anos. No Portugal Real Estate Summit, salientou que “Portugal não tem e nunca terá bolha imobiliária”. Além do mercado de trabalho estar robusto, a procura de casas continua a ser bem superior à oferta de habitação existente (ao contrário do que aconteceu na crise imobiliária de 2008, quando houve mais construção do que compradores). Segundo o gestor, “o crescimento dos preços não esteve associado ao aumento do endividamento das famílias”.
Numa entrevista ao idealista/news, a economista Vera Gouveia Barros analisou mercado residencial em Portugal, e explicou também por que é que considera que não estamos perante um fenómeno de especulação imobiliária.
“Fala-se muito de especulação a propósito do mercado imobiliário e era bom que se compreendesse o que é a especulação. Quando tenho uma bolha imobiliária, uma bolha especulativa, tenho aumento de preços. Mas esse aumento de preços não significa necessariamente que tenha uma bolha especulativa. O que acontece quando há especulação é um fenómeno psicológico, digamos assim”, disse.
A investigadora em economia e habitação refere que “o que observamos é que a evolução do preço nas vendas tem sido semelhante àquilo que é a evolução do preço do arrendamento”. “Portanto, se esse rácio se tem mantido mais ou menos constante, se não tem aumentado, eu não tenho por aí – obviamente que posso ter outros fatores por detrás a explicar esse comportamento -, mas esse é um indicador de que não estamos, na verdade, perante um fenómeno de especulação”, acrescentou.
Para Gonçalo Nascimento Rodrigues, coordenador da pós-graduação em Real Estate Investments do Iscte Executive Education, Portugal não está a viver um ano de incertezas, mas de adaptação. O especialista em imobiliário considera que estamos perante a “adaptação a um mercado com menos vendedores e compradores, com transações mais lentas e, em alguns casos, necessidade de revisão do preço”.
“É um mercado mais virado para a componente do crédito e da sua renegociação do que propriamente de novas transações e novos créditos. É um mercado mais desafiante para os investidores que procurarão adequar os objetivos de rentabilidade num contexto de taxas de juro mais elevadas e condições de financiamento mais adversas. É, por isso, um mercado em mudança que exige adaptação”, frisou também em entrevista ao idealista/news.
Num videocast do Jornal de Negócios, Miguel Ramos Ascenção, especialista em direito imobiliário e urbanismo da sociedade de advogados Antas da Cunha Ecija, rejeita igualmente a ideia de bolha imobiliária em Portugal, ainda que reconheça que “há um risco acrescido” de incumprimento face à subida das taxas de juro. Ainda assim, considera que os bancos estão mais preparados e “imunes”, face ao que aconteceu na última crise e, por outro lado, o Governo está a dar várias ajudas às famílias para baixar e estabilizar as prestações da casa.
Para o economista Filipe Garcia, já é evidente um arrefecimento do mercado, contudo, salienta a persistência do desequilíbrio entre a oferta e a procura de habitação no país, numa entrevista ao Podcast P24, do Público. Segundo o especialista, e apesar dos efeitos das taxas de juros mais altas, “não há dúvidas de que em termos de queda de preços isso não se está a ver”. “Enquanto tivermos um cenário de desemprego baixo, e um setor do turismo a funcionar em Portugal, vejo com alguma dificuldade que os preços baixem muito”, defende. Para o especialista, será mesmo “difícil” voltar aos tempos da crise de 2008 e a cenários de vendas forçadas de imobiliário.
“Olhando para o mercado na sua globalidade, estou certo de que não se trata de uma bolha. Admito que haja algumas zonas, alguns segmentos, aliás, que podem estar caros e até numa bolha. Mas não estamos perante um cenário de bolha. Para estarmos num cenário de bolha, temos de estar num cenário em que as pessoas compram alavancadamente e com expectativas de ganhos futuros rápidos. Isso é o mercado especulativo. Nós não estamos nesse patamar. Estamos com pessoas que querem comprar casa para viver ou pessoas que querem comprar para investir a médio e longo prazo. Tenho alguma dificuldade de dizer que estamos numa bolha. O mercado até pode flutuar, mas daí até estourar, não me parece”, refere.
Acesso à habitação é um desafio
Embora, na média das cidades analisadas, os preços da habitação tenham diminuído ligeiramente e o crescimento do rendimento tenha sido relativamente estável ao longo dos últimos quatro trimestres, o acesso à habitação continua a ser limitado em muitos locais.
“Comprar um apartamento de 60 metros quadrados (m2) excede o orçamento daqueles que ganham o rendimento médio anual no setor de serviços qualificados na maioria das cidades do mundo. Em Hong Kong, mesmo aqueles que ganham o dobro deste rendimento teriam dificuldade em comprar um apartamento deste tamanho”, refere o banco suíço.
De acordo com o estudo, os preços das casas permanecem “dissociados” dos rendimentos locais em Tóquio, Paris, Tel Aviv e Londres, onde é necessário mais de 10 vezes o rendimento anual para comprar um apartamento deste tipo.
“Casas inacessíveis sinalizam frequentemente um forte investimento estrangeiro, um zoneamento rigoroso e regulamentações rigorosas do mercado de arrendamento. O enfraquecimento da procura de investimento aumenta o risco de uma correção de preços e pesa nas perspetivas de valorização a longo prazo”, salienta o documento.
Em contrapartida, a relação preço/rendimento médio é muito menor para comprar um pequeno apartamento em Miami, Madrid e Toronto, o que torna o nível de preços mais sustentável nessas cidades. “Dados os rendimentos relativamente elevados, a compra de um apartamento de 60 m2 também parece relativamente viável para os residentes de Boston, Los Angeles, Genebra ou Zurique”, lê-se ainda.
Novo boom de preços à espreita?
O estudo da UBS indica que, em algumas cidades, as “sementes para o próximo boom de preços de imóveis já foram plantadas”. O trabalho híbrido não enfraqueceu a procura por habitação nas cidades de forma sustentada e a escassez de casas provavelmente irá intensificar-se à medida que menos licenças de construção forem emitidas– principalmente nos centros urbanos europeus.
“A procura por habitação continua a acumular-se e os preços podem recuperar assim que as condições financeiras das famílias melhorarem”, conclui Matthias Holzhey, principal autor do estudo do UBS Global Wealth Management.
Fonte: Idealista/news