2 de janeiro, 2023 ines.gaiola@c21tipyfamily.com

Preço das casas em Portugal galopou em 2022 – mas há países onde caiu

Comprar casa ficou 6,4% mais caro em Portugal em 2022. Mas preços das habitações poderão ser corrigidos já no próximo ano.

Muito mudou em 2022. Num momento em que Portugal e vários países do mundo se preparavam para recuperar da pandemia, foram surpreendidos pela guerra na Ucrânia e pelos seus choques económicos. A inflação começou a escalar na Europa e no mundo para valores máximos dos últimos anos, estimulando a subida de juros pelos bancos centrais, o aumento dos custos da construção, bem como a evolução ascendente dos preços das casas. Em resultado, as casas para comprar em Portugal ficaram 6,4% mais caras em 2022, segundo o índice do idealista. E as habitações estão, também, 30% mais caras do que antes da pandemia. Mas há quem antecipe que, dado o contexto económico atual, haverá uma correção dos preços das habitações em 2023, algo que já se vê em várias economias mundiais.

Como evoluíram os preços das casas em Portugal em 2022?

Todo o universo do mercado residencial está, hoje, superinflacionado. Mesmo depois do choque da pandemia da Covid-19, a compra de casas continuou a seguir a bom ritmo em Portugal, dando gás à evolução dos preços das casas que já está em sentido ascendente desde o final de 2013. E após vários meses marcados pela alta inflação, pela subida das taxas de juro e pelo aumento dos custos da construção, as casas para comprar continuaram a ficar mais caras ao longo de 2022.

O que continua a estimular o aumento dos preços das casas à venda no país é mesmo o desequilibrio estrutural entre a baixa oferta para alta procura de casas. Mas também há outros motivos que explicam o facto das casas continuarem a ficar mais caras ao longo do ano:

  • maior poupança das famílias (acumulada ao longo da pandemia);
  • estabilidade do emprego que ajuda a ter estabilidade financeira;
  • disponibilidade dos bancos em conceder créditos habitação (apesar das taxas de juro estarem a subir e de afetar os montantes a que as entidades bancárias são autorizadas a emprestar);
  • investimento estrangeiro ajuda a dinamizar mercado residencial e famílias compram casas 95% mais caras do que as residentes no país
  • custos da construção mais caros (começaram a subir durante a pandemia e agravaram a evolução com a guerra na Ucrânia).

Todos estes fatores explicam a subida dos preços das casas em 13,1% entre o verão de 2022 e o mesmo período do ano passado, tal como avançou o Instituto Nacional de Estatística (INE). E também o facto de as casas terem ficado 30% mais caras face ao período pré-pandémico, dificultando o acesso à habitação. Os dados do idealista também mostram essa tendência: os preços das casas para comprar subiram 6,4% em 2022 face a 2021. Este foi o resultado dos aumentos dos valores da casas à venda ao longo do ano:

O que os dados do INE e do idealista também mostram é que, ao longo do ano, os preços das casas não subiram ao mesmo ritmo nas diferentes regiões, distritos, municípios e capitais de distrito. E que o valor das casas à venda é bem diferente de norte a sul do país, com Lisboa e Cascais a liderar a lista. Os municípios do interior do país é onde comprar casa é mais barato.

Procura de casas à venda começa a arrefecer no final do ano…

Procura de casas em Portugal
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A segunda metade de 2022 foi marcada por sinais de mudança no mercado residencial português: a procura de casas para comprar começou a arrefecer, apontou o Banco de Portugal (BdP). “A incerteza corrente, a potencial perda de rendimento real das famílias e aumentos adicionais das taxas de juro poderão reduzir a procura por ativos imobiliários”, concluiu o BdP.

Os primeiros sinais de abrandamento no mercado foram dados pela redução – ainda que ligeira – da procura de créditos habitação para comprar casa em Portugal na segunda metade do ano, devido à queda na confiança dos consumidores, as perspetivas para o mercado de habitação e do aumento das taxas de juros, referiu o regulador liderado por Mário Centeno no Relatório de Estabilidade Financeira de novembro.

Pouco tempo depois, no Boletim Económico de dezembro de 2022, o BdP diz mesmo que “o investimento em habitação abranda significativamente em 2022 (de 12,2% para 0,3%) e reduz-se em 2023, refletindo o impacto da estagnação do rendimento disponível e do aumento das taxas de juro sobre a procura”.  Os dados do INE vieram confirmar esta realidade. Com os preços das casas a subir, a inflação a esmagar os orçamentos familiares e os créditos habitação cada vez menos atrativos à medida que as taxas de juro escalam, foram vendidas menos 2,8% casas no verão de 2022 face ao período homólogo.

O abrandamento da procura de casas para comprar poderá, por conseguinte, equilibrar a balança marcada por uma escassa oferta. E, por isso, o BdP admite que há o “risco de redução dos preços no mercado imobiliário residencial”.

Casas à venda pelo mundo: como estão os preços?

Queda dos preços das casas
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Portugal não é o único país onde se continuou a verificar um aumento dos preços das habitações durante 2022. Mesmo num contexto de alta inflação e subida das taxas de juro que hoje se verifica, as casas continuam a ficar mais caras em vários países como a Turquia, Islândia, Hungria ou República Checa, segundo aponta a Knight Frank.

Mas o ano de 2022 também foi marcado pela inversão desta tendência em várias economias mundiais. Depois de os preços das casas subirem – muitas vezes – a ritmos bem mais elevados do que o recomendado pelas autoridades europeias e internacionais (+6% ao ano), vários países começaram a ver os preços das casas cair, como é o caso da China, dos EUA e da Suécia.

Por detrás desta mudança está, sobretudo, o arrefecimento da procura de casas para comprar. A subida da inflação mundial para máximos das últimas décadas por todo o mundo reduziu o poder de compra das famílias. E, por outro lado, depois de os bancos centrais subiram as taxas de juro diretoras em dezenas ou até centenas de pontos base ao longo do ano (mesmo correndo o risco de entrar em recessão económica), comprar casa com recurso a crédito habitação também ficou bem mais caro.

A somar a todas as pressões sobre a procura, está também os efeitos da inflação sobre a oferta: a subida dos custos da construção também acabou por encarecer ainda mais as casas para comprar por todo o mundo, tornando a habitação ainda menos acessível às famílias.

Perspetivas para 2023: preços das casas vão ser corrigidos?

Preços das casas a cair
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Os alertas para 2023 convergem num só sentido: há o risco da queda dos preços das casas à venda contagiar várias economias mundiais, Portugal incluído. E o principal motivo por detrás desta questão prende-se mesmo com o arrefecimento da procura de casas gerado pela alta inflação e pelas mudanças das condições de financiamento bancário para comprar casa.

Em abril, a Fundação Francisco Manuel dos Santos (FFMS) admitiu que “se espera que taxas de juro mais elevadas encareçam os empréstimos [da casa] e tornem as aplicações em depósitos mais atrativas, o que poderá contribuir para uma menor procura e redução dos preços da habitação”.

Pouco tempo depois, em junho, foi a vez do próprio Banco de Portugal (BdP) alertar para o “risco de uma redução dos preços no mercado imobiliário residencial, decorrente de alterações nas condições de financiamento” – uma versão sublinhada em relatórios posteriores que deram conta que a procura de casa em Portugal já está a arrefecer. Esta é uma perspetiva partilhada pelos profissionais de mediação imobiliária portugueses, que preveem que haja uma estabilização e ajustamento dos preços das casas à venda em Portugal.

Em setembro, o BCE revelou que, tendo em conta que a subida de juros antecede um período em que as taxas estavam negativas, um aumento dos juros nos créditos habitação em apenas 1 ponto percentual poderá levar à queda dos preços das casas em cerca de 9% em dois anos.

Mais tarde, em novembro, o Financial Times fez um análise a pente fino aos mercados residenciais do mundo e concluiu que todos os países estão em risco de sentir uma desaceleração dos preços das casas em 2023, embora em diferentes ritmos. A dimensão do arrefecimento dos preços das casas irá depender da subida dos preços residenciais nos últimos anos, da proporção de famílias com crédito habitação de taxa variável (mais exposto à Euribor) e dos níveis de endividamento. Tendo em conta estes indicadores, o Canadá, a Nova Zelândia e a Austrália são considerados países com alto risco de arrefecimento dos preços das casas.

Fonte: Idealista