O mercado imobiliário vive um momento de incerteza. Pela primeira vez numa década, o Banco Central Europeu aumentou a taxa de refinanciamento para 2%, tendo um impacto direto no imobiliário, já que afeta a concessão de crédito habitação. Além disso, os preços das casas em Portugal subiram 17,8% no segundo trimestre deste ano face ao período homólogo, colocando o preço das casas em 1.494 euros/m2, em termos medianos. Face a este panorama, explicamos tudo o que tens de saber para fazer o negócio da tua vida com cautela num momento em que a inflação em Portugal chegou aos 10,2% em setembro.
Com os preços das casas a subir e o crédito habitação a ficar mais caro, comprar ou vender casa pode parecer arriscado. Para que possas realizar um negócio imobiliário com cuidado, a ‘proptech’ alemã Evernest criou um guia com conselhos úteis para comprar e vender casa em tempos de inflação.
Comprar casa: o que ter em conta
Preciso comprar uma casa com urgência: devo avançar ou esperar?
Embora haja um abrandamento dos preços da habitação em sete municípios com mais de 100 mil habitantes – como é o caso de Lisboa –, a verdade é as casas continuam a ficar mais caras em todos estes concelhos, segundo o Instituto Nacional de Estatística. E não se sabe até quando os preços das casas vão continuar a aumentar no país.
Além disso, a subida das taxas de juro nos créditos habitação e da inflação – que limita o poder de compra e o rendimento disponível – pode ou não ser temporária. Hoje, o maior inimigo das famílias que pretendem comprar casa é a incerteza, pelo que o melhor mesmo é começar a explorar o mercado imobiliário e perceber como é que está a evoluir antes de tomar qualquer decisão.
Qual é a melhor taxa de juro para pedir um crédito habitação? Fixa ou variável?
Depende. Isto porque a escolha do tipo de juros (fixo ou variável) depende muito da capacidade e da estabilidade financeira de quem está a comprar casa. Além disso, esta é uma despesa que vai pesar no orçamento familiar no longo prazo.
As famílias devem ter em conta que vão estar mais expostas à volatilidade do mercado se escolherem uma taxa de juros variável e indexada a Euribor – que está a subir para todos os prazos e a atingir máximos dos últimos anos. Ou seja, se escolheres uma taxa de juros variável tens de ter um orçamento preparado para fazer face ao aumento da prestação da casa, que no curto prazo é muito provável. Mas também poderás ver a prestação da casa baixar se a Euribor cair.
Já uma taxa de juro fixa no crédito habitação não varia com as flutuações do mercado. Mas implica pagar uma taxa de juro um pouco mais elevada do que a variável, pelo que, numa situação de incerteza, pode ser uma opção interessante para as famílias mais conservadoras ou com rendimentos mais reduzidos.
Na hora de comprar uma casa, o que é prioritário?
Tradicionalmente, a compra de uma casa está associada a uma componente emocional, na qual o mais importante é satisfazer todas as necessidades da família, como a localização, áreas ou espaços exteriores.
Mas, agora, o processo de comprar casa está a tornar-se cada vez mais racional. Começa-se a valorizar outros aspetos, como despesas com os impostos (IMI) e condomínio, se a casa pode ser valorizada no futuro…. E isso é importante porque vai influenciar tanto no preço final da compra da casa, como a sua valorização futura para uma possível venda.
É um bom momento para comprar casa enquanto investidor?
Mais uma vez, depende do tipo de investimento que tens em mente. O importante para o investidor é ter rentabilizar o ativo no longo prazo. E, para isso, o investidor tem de ter em conta vários fatores, desde o investimento inicial até aos custos de manutenção (obras, gastos com o condomínio, impostos, entre outros.
Dentro dos investimentos imobiliários, os mais conhecidos para os pequenos investidores passam pela compra de uma casa para colocar no mercado de arrendamento ou reformar uma casa para vender. A escolha dependerá dos interesses e conhecimento que os investidores tenham sobre o setor imobiliário a curto, médio e longo prazo.
Caso haja interesse em comprar uma casa para arrendar, fica a saber que a rentabilidade bruta foi de 5,9% no terceiro trimestre de 2022, um valor 0,2 pontos percentuais (p.p) superior à calculada para o mesmo período de 2021 (5,7%), segundo apontou um estudo do idealista.
Vender a casa: pontos a ter em conta
É um bom momento para vender casa?
Apesar da incerteza que se faz sentir na economia, o mercado imobiliário está de boa saúde. Não são esperados aumentos significativos dos preços das casas nos grandes centros urbanos, onde o mercado é mais ativo. E é possível que em cidades onde se sente uma menor procura de casas para comprar, haja reajuste de preços. Portanto, no geral, este é o momento certo para vender uma casa.
Qual é a melhor estratégia para a vender uma habitação?
É melhor vender ao preço do mercado em termos reais. Isso significa que tens de saber ler o mercado residencial e distinguir quais são os preços que estão a ser inflacionados e os preços reais das casas, tendo em conta a situação económica atual e as previsões futuras. Vender uma casa leva algum tempo, sendo que a média é de 6 meses. Claro que há casos em que é possível vender a casa mais rápido, sobretudo, quando a casa cumpre os requisitos da procura num determinado momento.
Vale a pena reformar uma casa antes de vender?
Vale muito a pena. Reformar a casa para vender pode ser um ótimo investimento, porque estás a valorizar o imóvel. E entre o preço da compra da casa e os custos da reforma poderás tirar lucros interessantes. Além disso, comprar uma casa renovada e pronta a usar significa para o futuro proprietário um menor investimento em obras e ajustes no imóvel, o que lhe facilita – e muito – a vida.
