Euribor volta a subir em outubro: como agrava as prestações da casa?

Comprar casa com recurso a crédito habitação está a ficar mais caro à medida que o Banco Central Europeu (BCE) decide aumentar as taxas de juros diretoras. A última subida ocorreu no passado dia 27 de outubro, em 75 pontos base, elevando a taxa de refinanciamento para os 2%. Esta decisão influencia as taxas de Euribor, que estão a subir em flecha para todos os prazos. Isto quer dizer que quem pretende, hoje, contratar um empréstimo habitação de taxa variável vai pagar mais de prestação da casa do que quem contratou há meses ou anos. Tendo por base simulações, explicamos como é que as recentes subidas das taxas Euribor vão impactar as prestações da casa.

Hoje, as famílias têm de destinar uma maior fatia dos seus rendimentos para comprar casa. Os dados mais recentes do idealista indicam que a taxa de esforço para adquirir uma habitação situou-se nos 41% no terceiro trimestre de 2022, mais 13 pontos percentuais que no ano anterior (28%). Isto acontece porque as casas à venda estão cada vez mais caras e os créditos habitação também, levando as famílias a fazer um maior esforço para pagar prestações da casa mais elevadas. Como se não bastasse, o custo de vida também está a subir por via do aumento da inflação, que atingiu os 10,2% em outubro, o maior valor desde maio de 1992, segundo os dados provisórios do Instituto Nacional de Estatística.

“O Conselho do BCE tomou a decisão hoje [dia 27 de outubro] – e espera continuar a aumentar as taxas de juro – para assegurar o retorno atempado da inflação ao seu objetivo de 2% a médio prazo”, disse o BCE

Quem comprar casa com recurso a financiamento bancário tem de se preparar para pagar mais. Isto acontece porque as taxas de juro – quer fixas, quer variáveis – estão a subir à medida que o BCE decide aumentar as taxas de juro diretoras para travar a inflação na Zona Euro, a qual chegou aos 10,7% em outubro, segundo estima o Eurostat. Desde julho até agora, o regulador europeu liderado por Christine Lagarde já subiu os juros diretores em 200 pontos base e promete continuar a fazê-lo. E são os empréstimos habitação de taxa variável – que representam a grande maioria em Portugal (cerca de 93%) – que vão sentir um maior reflexo destas alterações da política monetária por via da subida a todo o vapor das taxas Euribor.

Em reação aos últimos aumentos dos juros diretores pelo BCE, as taxas Euribor médias voltaram a subir em outubro cerca de 0,4 pontos percentuais, fixando-se nos seguintes valores:

• Euribor a 12 meses (foi a mais utilizada no conjunto dos novos contratos de crédito habitação em Portugal, mas o clima está a mudar): atingiu os 2,629% em outubro uma taxa mais elevada do que a registada em setembro 2,233%.
• Euribor a 6 meses (mais utilizada em Portugal no total de créditos habitação): chegou perto dos 2% em outubro. Fixou-se em 1,997% no mês passado, contra 1,596% em setembro.
• Euribor a 3 meses ( representa 30% da totalidade de contratos assinados até dezembro de 2021, segundo o Banco de Portugal): fixou-se em 1,428% em outubro, mais 0,4 pontos que em setembro (1,011%).

Novos créditos habitação de taxa variável: qual é a prestação da casa em outubro?

Os novos créditos habitação de taxa variável contratados este mês (novembro) vão pagar prestações muito superiores do que quem se antecipou e contratou nos meses anteriores. As diferenças de quem contratou um crédito em março e em novembro superam os 200 euros mensais no caso da Euribor contratada seja do prazo de 12 meses.

Para perceber qual o reflexo das subidas das Euribor no valor do empréstimo a pagar ao banco todos os meses, os especialistas do idealista/créditohabitação apresentam simulações com base nestas condições:

• Novo empréstimo habitação de 150.000 euros;
• Spread de 1%;
• Prazo de 30 anos.

Tendo em conta estes exemplos e sabendo que um crédito habitação contratado num mês usa a média da Euribor apurada no mês anterior (ou seja, um crédito contratado em novembro usa a média da Euribor de outubro), podemos concluir o seguinte:

• Crédito habitação contratado com Euribor a 12 meses: esta taxa fixou-se em 2,629% em outubro mais 0,4 pontos que em setembro, o que significa que quem contratar um empréstimo da casa em novembro vai pagar mais 33 euros no primeiro ano do que quem assinou o crédito habitação em outubro;
• Crédito habitação contratado com Euribor a 6 meses: esta taxa também subiu cerca de 0,4 pontos percentuais no último mês, fixando-se em 1,997% em outubro. Posto isto, um crédito habitação assinado em novembro (que usa a média da Euribor de outubro) ficará 32 euros mais caro nos primeiros seis meses do que um contrato assinado em outubro (usa a taxa média de setembro);

Se olharmos para os meses anteriores, as diferenças nas prestações da casa são ainda maiores. Ora vejamos como sobem as despesas mensais com a casa no caso de uma família contratar um crédito habitação em novembro face a quem decidiu avançar com o empréstimo da casa em março:

• Crédito habitação com Euribor a 12 meses: de março a outubro a taxa Euribor com prazo a um ano deu o salto de quase 3%. E esta diferença reflete-se – e muito – nas prestações da casa que as famílias têm de pagar. Quem contratou um crédito habitação em março com a Euribor a 12 meses (média de fevereiro de -0,335%) paga de prestação 460 euros no primeiro ano (ou seja, até março de 2023). Já quem for pedir um empréstimo com as mesmas condições em novembro (média de 2,629% em outubro) pagará mais 224 euros de prestação da casa mensal até novembro de 2023.
• Crédito habitação com Euribor a 6 meses: quem pediu um crédito para comprar casa em março pagou 450 euros de prestação até agosto (6 meses). Agora, quem pedir um empréstimo habitação nas mesmas condições vai pagar mais 182 euros no semestre seguinte, desembolsando 632 euros por mês até abril de 2023.

Pexels

Mais efeitos da Euribor nos créditos habitação novos e existentes

A subida das taxas Euribor afeta tanto os créditos habitação de taxa variável novos, bem como os empréstimos para comprar casa já contratados, embora de formas distintas. Explicamos.

• Crédito habitação novo: prestações mais altas e menos capacidade de endividamento

Ora, quem decidir comprar casa neste mês de novembro vai sentir, desde logo, uma prestação da casa mais elevada do que se tivesse contratado o empréstimo nos meses anteriores, tal como explicámos nos exemplos anteriores. Além disso, há ainda outro efeito indireto: como as prestações da casa vão ser mais elevadas, o seu peso face ao rendimento disponível das famílias será maior. E quanto maior for a taxa de esforço, menor será a capacidade de endividamento das famílias, ou seja, reduz o montante que os bancos estão autorizados a emprestar.

• Crédito habitação existente: subida dos juros depende do ano do contrato

No caso das famílias que já contrataram um crédito habitação há algum tempo, as prestações da casa só irão refletir o aumento da Euribor quando forem atualizadas, a 3,6 ou a 12 meses. E a dimensão desta subida vai depender de vários fatores, como o ano do contrato, o capital em dívida e do spread.

Quem já passou vários anos a amortizar capital, o aumento da Euribor terá um menor reflexo. Isto acontece porque à medida que os anos passam, o sistema de amortização francês dá maior peso ao capital do que aos juros na prestação.

Por outro lado, quem contratou um empréstimo para comprar casa recentemente deve estar atento às subidas dos juros, já que neste momento ainda está a pagar uma maior parcela de juros do que capital na prestação da casa.

De notar que as famílias que optaram pela taxa fixa não vão sentir qualquer aumento da prestação da casa.

Pexels

Qual é o futuro dos juros no crédito habitação?

A dúvida continua a pairar sobre economistas e especialistas em crédito habitação. Tudo depende das decisões de política monetária do BCE, que já anunciou que vai voltar a subir as taxas de juro diretoras, pelo menos, até ao final deste ano e no início do próximo. E o objetivo é só um: baixar a inflação na Zona Euro, que teima em subir mesmo depois do regulador europeu já ter aumentado os juros diretores em 200 pontos.

Resta, agora saber qual é a dimensão destes aumentos das taxas de juro diretoras pelo BCE. A Organização para a Cooperação e Desenvolvimento Económico (OCDE) acredita que os juros diretores possam subir até aos 4% já em 2023, um aumento que irá dar gás à evolução ascendente das taxas Euribor elevando-as ao patamar dos 5%, atingido em 2008, na crise do subprime. E, em resultado, as prestações da casa – quer dos novos contratos de taxa variável quer dos existentes – são subir a pique.

E também quem estiver a ponderar contratar um novo crédito habitação de taxa fixa ou mista – as quais permitem fixar os juros por um determinado período – vão sentir que os juros estão mais altos do que há um ano, já que as decisões do BCE também elevam a oferta de taxas fixas pelos bancos. Mas há uma vantagem: embora as taxas fixas sejam mais caras do que as variáveis em Portugal, quem optar por fixar a taxa no crédito habitação garante que vai pagar sempre a mesma prestação da casa do início do fim do contrato.