Para contratar um empréstimo habitação é preciso apresentar documentos, ter poupanças e escolher a taxa de juro. Explicamos tudo.
Comprar casa é uma das decisões financeiras mais importantes na vida de uma família, sobretudo se necessitar de recorrer a financiamento bancário, já que se traduz numa responsabilidade de longo prazo. É por isso que antes de dar este passo e contratar um crédito habitação para comprar casa, é importante ter em conta a documentação que deve ser apresentada, qual o valor das poupanças necessário e qual o valor que terá se ser pago de prestação da casa todos os meses.
Para te ajudar neste processo num momento em que a inflação está a pressionar o poder de compra e as taxas de juro estão a subir, o idealista/news preparou as respostas às 15 principais perguntas que deves fazer se pretendes contratar um crédito habitação em breve.
1. O que devo perguntar ao consultor imobiliário?
Se a casa for usada é importante saber o motivo pelo qual está a ser vendida, se tem o certificado de ocupação e certificação energética. Além disso, importa também saber se a fração tem despesas pendentes (como dívidas de condomínio, por exemplo) e se foi realizada a inspeção técnica dos edifícios (ITE).
2. Quais são os passos seguintes depois de decidir que casa comprar?
A primeira coisa a fazer é pedir uma simples nota da casa na conservatória do Registo Predial. Este é um documento onde podes encontrar todas as informações relacionadas com o imóvel, inclusive se possui dívidas.
O próximo passo é assinar um contrato de promessa de compra de venda. Trata-se de um contrato que serve para reservar a casa que vais comprar, mediante o pagamento de um sinal que será depois deduzido no preço final da compra. Embora não seja obrigatório assiná-lo perante um notário, é recomendado.
A seguir, podes começar a procurar financiamento bancário para comprar a casa, sozinho ou com a ajuda de um intermediário de crédito habitação autorizado pelo Banco de Portugal. Aqui, é importante analisar bem todas as soluções de crédito habitação adequadas a ti, através de comparadores online, por exemplo.
O último passo é assinar o contrato de compra e venda. “É um acordo entre duas partes, em que a parte vendedora se obriga a entregar a casa à parte compradora em troca de uma quantia em dinheiro. Este contrato implica uma série de obrigações e direitos para cada uma das partes e, se alguma delas falhar, pode haver consequências. O comprador é quem normalmente escolhe o cartório com o qual quer assinar o contrato de compra e venda“, explica o CaixaBank.
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3. Como posso saber se a casa tem dívidas?
A chave é pedir uma nota do imóvel na conservatória do Registo Predial. Com este documento irás saber se a casa está hipotecada e se tem dívidas fiscais. “Lembra-te que, se a casa tiver dívidas, elas serão transferidas para ti quando a adquirires”, alerta o banco.
Também deves certificar-te de que o antigo proprietário deixou as contas em dia com o condomínio. E para isso podes mesmo exigir um documento que certifique que todas as despesas com o condomínio estão pagas. Além disso deves também certificar-te que todos os impostos municipais estão devidamente pagos, como o IMI.
4. Como saber se a casa tem certificado energético?
Em Portugal, é obrigatório apresentar o certificado energético na hora de comprar ou vender uma casa. Segundo o disposto no artigo 14º do decreto-lei 118/2013, o proprietário é obrigado a “entregar cópia do pré-certificado ou certificado SCE [Sistema de Certificação Energética dos Edifícios] ao comprador ou locatário no ato de celebração de contrato-promessa de compra e venda, ou locação, e entregar o original no ato de celebração da compra e venda”.
De notar ainda que assim que um imóvel é colocado à venda ou para arrendar num portal imobiliário é obrigatório por lei identificar a sua classe energética no anúncio.
5. Quanto dinheiro é preciso ter poupado para comprar casa?
Para comprar casa com recurso ao crédito habitação no nosso país é preciso dar, pelo menos, 10% da entrada, isto porque os bancos só financiam, no máximo, 90% do valor da casa. Só quando está em causa a compra de um imóvel ao banco é que é possível pedir um empréstimo habitação financiado a 100%.
Posto isto, é recomendado teres poupanças, no mínimo, entre 15% a 20% do valor do imóvel, aponta Miguel Cabrita, responsável do idealista/créditohabitação em Portugal, “sendo que 10% é para entrada e o restante para despesas e impostos (como o imposto de selo e o IMT – Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, por exemplo).
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6. Quanto é que vou pagar de prestação da casa?
A resposta a esta pergunta depende do preço da casa e do valor do crédito habitação, bem como do prazo do empréstimo. “Para não colocar tua saúde financeira em risco, recomendamos que faças a uma estimativa dos teus rendimentos menos as despesas mensais que vais suportar pela compra da nova casa”, refere o banco. Em geral, os especialistas recomendam que a taxa de esforço pelo pagamento da prestação da casa não seja superior a 40%.
7. Por quantos anos é que posso pagar o crédito habitação?
Tudo depende da tua idade e o prazo de pagamento que escolhes para pagar o empréstimo habitação. Recorda-te que desde o passado dia 1 de abril entrou em vigor uma recomendação macroprudencial do Banco de Portugal que limita o prazo de pagamento do crédito consoante a idade dos titulares:
- Idade igual ou inferior a 30 anos: pode pagar o crédito até 40 anos;
- Idade superior a 30 anos e igual ou inferior a 35 anos: prazo máximo de pagamento do crédito passa para os 37 anos (ou seja, há uma redução de 3 anos);
- Idade superior a 35 anos: maturidade máxima dos créditos passa para 35 anos (isto é, têm menos 5 anos para pagar o crédito).
Em geral, quanto maior o prazo do contrato de crédito habitação, menor será a mensalidade, embora se pague juros durante mais tempo. De notar ainda que “a maioria dos bancos em Portugal só financia créditos habitação até aos 75 anos de idade”.
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8. Até que idade se pode pedir hipoteca?
Legalmente, não há limitação específica que estabeleça uma idade máxima para solicitar uma hipoteca. No entanto, em geral, é estabelecido os 75 anos como limite de idade para amortizar o pagamento de um crédito habitação.
9. Qual é a taxa de juro que devo escolher? Taxa variável, fixa ou mista?
Desde logo, importa esclarecer quais são as diferenças entre os três tipos de taxas de juro associadas ao crédito habitação:
- Taxa variável: como o nome indica, esta taxa varia ao longo do contrato. Pode estar indexada à Euribor a 3,6 ou 12 meses, pelo que as prestações da casa vão ser atualizadas trimestral, semestral ou anualmente, respetivamente;
- Taxa fixa: aqui os juros ficam definidos logo no início do contrato e pagarás sempre a mesma prestação do início ao fim;
- Taxa mista: permite-te fixar os juros durante um determinado período do contrato (5,10 ou 15 anos, por exemplo) e depois passarás a pagar as prestações de acordo com a taxa variável e indexada à Euribor.
Escolher a taxa de juro no crédito habitação é, talvez, uma das dúvidas mais frequentes dos últimos tempos, dada a incerteza económica e financeira que assola hoje a Europa. Em Portugal, a maioria das famílias escolheu contratar empréstimos habitação com taxa de juro variável, com a Euribor a 6 e a 12 meses. E, por isso, estão agora a ver as prestações da casa a subir dezenas e até centenas de euros, à boleia do aumento da Euribor.
Por outro lado, embora com a taxa fixa as famílias paguem sempre a mesma prestação do início ao fim do contrato, a taxa de juro é geralmente superior à dos empréstimos a taxa variável.
Na hora de escolher, as famílias deverão avaliar muito bem os seus orçamentos familiares e decidir se querem ou não estar expostas à flutuação das taxas Euribor. Os especialistas recomendam que a família deve colocar na balança a sua situação financeira e em quanto tempo quer pagar o empréstimo.
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10. Que despesas devo ter em conta para comprar casa e contratar o crédito habitação?
Em relação à compra da casa, há que ter em conta os custos com o notário, o registos e os pagamentos de impostos (IMT e imposto de selo).
Em relação ao crédito habitação, deve ser tido em conta as despesas de avaliação bancária e comissões do banco. “No caso de contratação sem descontos, a família tem de pagar ao longo do contrato, o capital, os juros contratados, o seguro da casa e o seguro de vida. Além disso, há custos de manutenção da conta”, destaca o CaixaBank.
11. Quais são os documentos necessários para pedir um crédito habitação?
Quando decidires onde vais pedir ajuda financeira deves reunir todos os documentos necessários para entregar ao banco. Estes documentos são:
- Documento de identificação (B.I., Cartão do Cidadão ou Passaporte);
- Documento com o número de identificação fiscal;
- Última declaração de rendimentos entregue nas Finanças e respetiva nota da liquidação;
- Últimos três recibos de vencimento ou recibos verdes (últimos seis meses);
- Últimos três extratos mensais de todas as contas de depósito à ordem;
- Declaração da entidade patronal (com indicaçao da situação profissional);
- Declaração de início de atividade, se for o caso.
12. Quanto tempo tenho para assinar a hipoteca depois de aprovada?
Depois do banco aprovar o teu pedido de crédito habitação, chega a hora de formalizar o contrato. “Uma vez assinada a Ficha Informativa Normalizada Europeia (FINE) de aprovação, deverás esperar pelo menos 7 dias, correspondentes ao período de reflexão obrigatório por lei”, esclarece Miguel Cabrita, dando nota que o prazo de avaliação da validade das condições é de, geralmente, 30 dias.
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13. Posso pagar o crédito habitação de forma antecipada?
A resposta é sim. O empréstimo habitação pode ser amortizado de duas formas:
- Amortização parcial: pagas apenas uma parte, reduzindo o prazo da hipoteca ou a prestação da casa;
- Amortização total: aqui pagas todo o valor que deves ao banco e livras-te desse encargo financeiro.
Importa saber que em qualquer um dos casos, a maioria dos bancos estabelece comissões para a amortizar o crédito habitação antecipadamente, nomeadamente de 0,50% para taxa variável e 2% para taxa fixa. No pacote de apoios às famílias com crédito habitação, o Governo de António Costa está a considerar suspender as comissões de amortização nos próximos dois anos.
14. Posso transferir o crédito habitação para outro banco?
Sim. Este processo é chamado de transferência da hipoteca. Geralmente, compensa mais transferir o crédito habitação nos primeiros anos de forma a poupar mais em juros. Antes de fazeres qualquer alteração, é importante que verifiques as despesas de transferência do empréstimo. Além disso, analisa também várias soluções de crédito habitação (não olhes apenas para os juros, mas também para o MTIC e a TAEG).
15. O que acontece com o crédito habitação se o titular falecer?
Em caso de falecimento do titular do crédito habitação, a dívida passará para os seus herdeiros. Neste sentido, o CaixaBank detalha que “os herdeiros devem apresentar um documento que comprove tal condição (testamento, certidão de último testamento ou declaração de herdeiros) e ser-lhes-á fornecida um documento a indicar a situação da hipoteca”.
Em seguida, devem “apresentar o documento notarial de aceitação e partilha da herança, onde constam todos os herdeiros que aceitaram e partilharam a herança de comum acordo, e indicar a percentagem, valor ou fração que corresponde a cada um. Também deverão apresentar o comprovativo sobre a liquidação do Imposto sobre Sucessões”, esclarecem. Uma vez entregues estes documentos, o banco “emitirá uma resposta onde identificará a responsabilidade e o alcance da sub-rogação dos herdeiros na situação do devedor falecido”, referem ainda.
Já “no caso de ter contratado um seguro de vida que cubra total ou parcialmente da dívida do empréstimo hipotecário, em caso de falecimento do titular, o pagamento deve ser gerido com a seguradora”, conclui.
Fonte: Idealista