Atualmente vivemos um momento em que se praticam valores bastantes altos no mercado imobiliário. Nesse sentido, muitos portugueses não têm capacidade para assumir o alto custo que implica a compra de uma casa e tentam encontrar outras opções.
Uma delas é a compra de terrenos para construir. Esta solução permite ajustar a construção às suas possibilidades económicas, bem como poder decidir todos os detalhes sobre a casa ideal que vão construir.
Que terreno comprar?
Comprar terreno e construir casa é uma decisão válida, mas que exige uma série de procedimentos, desde o momento da aquisição até à implementação do projeto. É um processo que exige tempo, pois existem muitos fatores que devem ser considerados. Antes de decidires comprar um terreno e assinar o contrato de promessa compra e venda deves ter o cuidado de:
- Verificar se tem viabilidade de construção. Podes consultar esta informação na Câmara Municipal onde se encontra o terreno;
- Consultar o Plano Diretor Municipal (PDI), que tem informação sobre as plantas e regulamento;
- Averiguar se se encontra numa Área Urbana de Génese Ilegal (AUGI);
- Identificar se podes aceder facilmente ao saneamento básico, água e luz;
- Caso esteja inserido num loteamento, é importante consultar a versão mais recente do alvará do loteamento, para ver se está tudo em conformidade.
Outro aspeto a ter em atenção são as caraterísticas do terreno que vais comprar. Dependendo da localização, topologia e área, o custo da construção pode ser mais ou menos elevado. Deves considerar:
- Os acessos ao terreno (incluindo saneamento, água, luz);
- Se é um terreno plano, em declive ou em aclive. Se procuras uma opção mais barata deves procurar um terreno plano, já que os outros tipos envolvem mais gastos (corte no terreno, muros, escadas, escoamento de águas, etc.);
- Os limites do lote, a área de construção permitida e área máxima de implantação.
Terreno com ou sem projeto aprovado
Quando chegamos ao momento de comprar terreno surgem-nos muitas dúvidas, uma delas pode ser se se deve comprar um terreno com ou sem projeto aprovado. Mais uma vez, antes de tomares qualquer decisão, deves conhecer as diferenças de um terreno com projeto aprovado em comparação com um terreno sem projeto aprovado. Ao estares informado das implicações de cada tipo, poderás poupar dinheiro e chatices no futuro.
Caso o terreno não esteja inserido num loteamento, vais ter de:
- Apresentar um projeto de licenciamento junto da Câmara Municipal;
- Pedir, numa fase posterior, um alvará de construção;
- Solicitar a licença de habitação, numa fase final.
É importante ter em conta que no caso de terrenos sem projeto aprovado, conseguir o licenciamento e cumprir todos os requisitos necessários até à fase de construção pode ser um processo demorado, dependendo sempre da Câmara Municipal em questão.
Se preferires comprar um terreno com o projeto aprovado, provavelmente:
- O terreno deve ter o projeto de licenciamento autorizado;
- A licença de construção deve estar pronta para ser levantada.
Dizemos provavelmente porque, por vezes, os proprietários dizem que o projeto está aprovado e o que acontece é que os terrenos encontram-se apenas pré-aprovados, sendo ainda necessária a autorização da Câmara.
Deves ter também em atenção que, quando compras um terreno com projeto aprovado, a casa tem de ser construída como está no projeto. Ou seja, no caso de quereres/necessitares efetuar alguma alteração, podes não ter autorização para a realizar.
Tipos de terreno
Existem três tipos de terrenos: urbano, urbanizável e rústico. Antes de construires é importante que conheças todas as suas caraterísticas, para que não acabes a comprar um terreno onde não podes construir.
- Urbano – É um terreno apto para construção, já com as condições básicas reunidas como água e eletricidade. Normalmente já está inserido numa zona com rua, passeio e iluminação;
- Urbanizável – São terrenos que ainda não estão servidos das condições anteriormente mencionadas, mas têm a possibilidade de ser urbanizados. Deves informar-te, antes de comprar este tipo de terreno, quanto custa trazer a água, a eletricidade, etc.;
- Rústicos – São terrenos incompatíveis com o desenvolvimento urbano, sendo por isso terrenos onde a edificação não está permitida.
Documentos necessários para comprar um terreno
Antes de comprar um terreno deves reunir uma série de documentos, para que estejas seguro do que vais comprar. Assim, se te pedirem posteriormente algum destes elementos, já os tens em tua posse.
- Regulamento Municipal de Taxas relacionadas com a atividade urbanística e operações conexas do município;
- Certidão de registo predial;
- Caderneta predial;
- Plano Director Municipal;
- Projeto de licenciamento (caso esteja integrado num loteamento);
- Alvará de construção (caso se aplique ao terreno que vais comprar);
- Licença de habitabilidade (se for o caso).
Impostos a pagar
Apesar da ideia ser comprar um terreno para poupar dinheiro, no que toca aos impostos a pagar não tens como fugir. Deves estar consciente deste gasto e contares com eles antes de efetuares a compra.
- Regulamento Municipal de Taxas relacionadas com a atividade urbanística;
- Taxas municipais de construção;
- Taxas urbanísticas e taxas de compensação urbanística;
- Imposto Municipal sobre Transmissões (IMT) – Pago no momento da compra;
- Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) – Pago anualmente;
- Adicional do IMI (AIMI) – Cobrado anualmente quando o valor patrimonial supera os 600 mil euros.
Fonte: Idealista