Preços das casas não deverão sofrer descida acentuada. E créditos habitação estão hoje mais protegidos pelas regras dos bancos.
om elevada inflação, o aumento dos preços das casas e a subida dos custos no crédito habitação – pelos novos prazos consoante a idade e o aumento dos juros à boleia das taxas Euribor -, os portugueses veem os seus orçamentos familiares diminuídos, um cenário que poderá arrefecer a procura de habitação em Portugal e fazer cair os preços das casas, alertou o Banco de Portugal (BdP) na passada sexta-feira. Os especialistas em imobiliário também consideram que estes fatores poderão impactar nas vendas das casas. Mas afastam um cenário de bolha imobiliária, acreditando que os preços das casas só vão descer, se houver aumento da oferta de casas à venda.
Os portugueses que pretendem hoje comprar casa com recurso ao crédito habitação vão deparar-se com o seguinte cenário:
- Preços das casas estão em alta: subiram 12,9% no primeiro trimestre de 2022, sendo este o “aumento de preços mais expressivo” desde 2010, apontou o Instituto Nacional de Estatística na semana passada. Também o BdP sublinhou no seu mais recente relatório que “continuam a existir sinais de sobrevalorização do imobiliário residencial”;
- Créditos habitação mais caros: as taxas Euribor estão a subir a todo o vapor, em resposta ao já anunciado aumento da taxa de juro diretora em julho pelo Banco Central Europeu. Este cenário está a aumentar as taxas de juros dos empréstimos das casas e, por conseguinte, as prestações a pagar aos bancos;
- Novos prazos no crédito habitação: está em vigor desde 1 de abril uma recomendação macroprudencial do regulador liderado por Mário Centeno que vem reduzir os prazos de pagamento dos empréstimos da casa consoante as idades dos titulares;
- Inflação em máximos de 1993: em maio a subida generalizada dos preços em Portugal atingiu os 8%, confirmou o INE, o que reduz o poder de compra das famílias.
“Com inflação elevada, a redução do rendimento real e o aumento dos custos de financiamento decorrente da normalização da política monetária diminuem a capacidade de endividamento dos particulares, podendo conduzir a uma redução da procura de imobiliário residencial”, conclui o Banco de Portugal no Relatório de Estabilidade Financeiro (REF) publicado na sexta-feira, dia 24 de junho.
Os especialistas em imobiliário também admitem que este cenário poderá arrefecer a procura de casa, sobretudo da classe média. “Podemos vir a observar alguma redução das vendas de habitação não uniforme territorialmente”, prevê Joaquim Montezuma de Carvalho, professor convidado do ISEG na área de Finanças Imobiliárias, citado pelo Jornal de Negócios.
Preços das casas a descer? Especialistas em imobiliário dizem que não
O regulador português considera que há “o risco de uma redução dos preços no mercado imobiliário residencial, decorrente de alterações nas condições de financiamento”, lê-se na mesma publicação.
A verdade é que Portugal é uma das economias da Zona Euro em maior risco de bolha imobiliária, segundo concluiu a Bloomberg Economics depois de analisar 19 países da Organização para a Cooperação e Desenvolvimento Económico (OCDE). E há dois indicadores que estão no vermelho em territírio nacional: o preço das casas é 56% superior ao das rendas e quase 47% superior ao rendimento das famílias.
Mas as imobiliárias e os especialistas do setor afastam um cenário de descida acentuada dos preços de habitação no curto médio prazo, sobretudo no segmento residencial de luxo. Isto porque mesmo que a procura abrande, a oferta de casas continua escassa, sendo que este é um dos principais fatores que fazem subir os preços. O que pode acontecer é uma estabilização dos preços das casas e uma dilatação dos períodos de venda. Ou seja, as casas passam a vender-se a menor velocidade, apontam.
O cenário de bolha imobiliária é afastado também porque, hoje, os bancos têm condições mais restritas do que no passado, o significa que o risco de incumprimento é também reduzido. “Os critérios de financiamento bancário são muito mais conservadores do que no passado (…) e as famílias estão menos endividadas e com maiores níveis de poupança“, disse Ricardo Sousa, CEO da Century21 em Portugal, citado pelo mesmo jornal.
Também Alexandra Portugal Gomes, head of Research & Communications da Savills, considera que “as famílias serão mais cautelosas e prudentes” na hora de comprar casa e as “entidades bancárias exercerão regras mais restritas de acesso ao crédito que irão atingir especialmente as famílias da classe média, com rendimentos mais baixos”, explica citada pela publicação.
O Banco de Portugal também admite que a adoção da recomendação macroprudencial relativa aos novos créditos tem-se traduzido numa “melhoria do perfil de risco dos mutuários e das caraterísticas da carteira de crédito à habitação”, analisa. No final de 2021, 92% do stock de empréstimos para habitação concedidos a particulares apresentava um rácio loan-to-value igual ou inferior a 80%, “conferindo capacidade ao setor para acomodar uma correção dos preços do imobiliário residencial sem incorrer em perdas elevadas”, conclui o regulador português.
Fonte: Idealista