23 de outubro, 2021 Lucas Lopes

OE 2022: as principais medidas fiscais para o setor imobiliário

A proposta do Orçamento do Estado para 2022 (OE2022) do Governo de António Costa já chegou ao Parlamento e tem a votação final global agendada para o dia 25 de novembro. E, se for aprovada, contempla medidas fiscais que terão impacto para o setor imobiliário, nomeadamente a nível de mais-valias, IMT e IMI. Ficam assim de fora algumas reivindicações do setor para fomentar um maior dinamismo de investimento em tempos de pandemia. Explicamos o que está em causa com a ajuda de especialistas.

Conhecido o texto da Proposta de Lei para o OE 20212, a primeira conclusão que se pode retirar, segundo considera a PwC neste artigo preparado para o idealista/news, é que há um cenário de estabilidade, como pano de fundo e que são poucas as alterações fiscais apresentadas, não sendo também expectável que as mesmas tenham um impacto substancial para o setor imobiliário português. São, sobretudo, mudanças de detalhe e de alguma atualização das normas em vigor.

Como se vai aplicar o englobamento obrigatório em 2022?

Vale a pena, contudo, abordar o conjunto de medidas que parecem ser mais relevantes, sendo que a principal notícia é que, afinal, a Proposta de Lei para o Orçamento do Estado para 2022 não prevê o englobamento obrigatório dos rendimentos prediais.

Apesar de não ser uma surpresa – nos últimos dias já se esperava este desfecho – é sempre bom termos a confirmação de que os rendimentos prediais obtidos por pessoas singulares continuarão a ser tributados, por regra, à taxa especial de 28%, sendo o respetivo englobamento uma opção e não uma obrigação.

Em sentido contrário, as mais-valias decorrentes da alienação onerosa de partes sociais e de outros valores mobiliários passam a ser obrigatoriamente englobadas quando (i) essas partes sociais ou valor mobiliários tenham sido detidos por um período inferior a 365 dias, e (ii) o rendimento coletável do sujeito passivo, incluindo o saldo das referidas mais e menos-valias, seja igual ou superior a 75.009 €.

Quanto às restantes medidas fiscais previstas no documento, em particular com impacto para o setor imobiliário português, não há grandes novidades. Se por um lado haver estabilidade é bom, por outro fica a sensação de que se perdeu uma oportunidade para dar um incentivo ao setor, ainda para mais após tempos tão conturbados, devido à pandemia.

Algumas alterações previstas na Proposta de Lei a nível da fiscalidade para o imobiliário

  • As tabelas para a determinação da taxa de IMT aplicável para a aquisição de prédios habitacionais foram atualizadas em 1%. Assim, apenas será devido IMT na aquisição de um prédio para habitação própria e permanente quando o valor que lhe sirva de base (por regra, maior entre o VPT e o preço) seja superior a 93.331 € (atualmente 92.407 €);
  • Passa a estar especificamente previsto no código do IMT a incidência deste imposto no caso de:
    • Entradas dos sócios com bens imóveis para a realização de prestações acessórias à obrigação de entrada de capital de sociedades comerciais ou civis sob a forma comercial ou de sociedades civis a que tenha sido legalmente reconhecida personalidade jurídica;
    • Redução de capital e reembolso de prestações acessórias ou outras formas de cumprimento de obrigações pelas sociedades acima mencionadas;
    • Adjudicação de bens imóveis aos participantes de fundos de investimento fechados de subscrição particular, em resultado do resgate das unidades de participação ou da redução do seu capital.
  • A isenção de IMT para a primeira transmissão de imóveis reabilitados que sejam afetos arrendamento para habitação permanente ou a habitação própria e permanente (neste caso se localizados em área de reabilitação urbana), deixa de se aplicar quando:
    • Aos imóveis for dado destino diferente daquele em que assentou o benefício, no prazo de 6 anos a contar da data da transmissão; ou
    • Os imóveis não forem afetos a habitação própria e permanente no prazo de 6 meses a contar da data da transmissão; ou
    • Os imóveis não forem objeto da celebração de um contrato de arrendamento para habitação permanente no prazo de 1 ano a contar da data da transmissão.
  • No caso da transmissão de figuras parcelares do direito de propriedade, ou da propriedade separada dessas figuras parcelares, a taxa de IMT aplicável é aquela que corresponder ao valor global do prédio, atendendo ao direito transmitido;
  • Encontram-se também previstas algumas alterações ao Código do IMT relacionadas com o direito real de habitação duradoura:
    • Quando a propriedade for transmitida separadamente do direito real de habitação duradoura, o IMT passa a ser calculado sobre o maior entre o valor da nua-propriedade ou o valor constante do ato ou do contrato;
    • No caso de renúncia ou transmissão do direito real de habitação duradoura, a base de incidência do IMT é o maior valor entre o valor atual desse direito e o valor constante do ato ou do contrato.
  • O Valor Patrimonial Tributário (VPT) resultante de um pedido de segunda avaliação que teve por base a distorção do VPT face ao valor normal de mercado, passa a ser relevante não só para efeitos de IRS, IRC e IMT (como atualmente), mas também para efeitos de IMI.

Como vimos, não são muitas as alterações fiscais previstas na Proposta de Lei com impacto relevante para o setor imobiliário. São, sobretudo, alterações de detalhe e de alguma atualização das normas em vigor.

Ficam de fora, entre outras, algumas reivindicações do setor quanto ao Adicional ao IMI (que vão desde a sua eliminação até à sua revisão para não onerar as atividades imobiliárias) ou até à revisão das normas de tributação agravada em sede de IMT e IMI no caso de entidades residentes em paraísos fiscais que controlem, ainda que indiretamente, entidades que detenham imóveis localizados em Portugal, por forma a torná-las mais adequadas e alinhadas com o seu objetivo.

Assim, que das discussões que agora se vão iniciar não resultem, pelo menos, ideias revanchistas e apenas focadas na mera arrecadação da receita. À falta de melhor, o setor agradece.

*Diogo Gonçalves Pires, Tax Financial Services Director da PwC Portugal

Fonte: Idealista