15 de novembro, 2019 rcruz

Investimento imobiliário será a galinha dos ovos de ouro?

Para quem sabe analisar e conhece o mercado imobiliário em profundidade, o investimento certo pode concretizar-se em resultados acima das expetativas.

Investir no mercado imobiliário sempre foi, é e será um bom negócio, mas é fundamental ter um conhecimento aprofundado do setor. A análise das métricas é importante para uma tomada de decisão que se possa concretizar em lucro, mas as melhores ferramentas estão no local. “O imobiliário é um ativo de rua, é preciso estar no terreno para perceber as dinâmicas locais e quais os melhores investimentos a fazer”, alerta Gonçalo Nascimento Rodrigues que lidera, em conjunto com José Crespo de Carvalho, a Pós-Graduação em Investimentos Imobiliários – INDEG-ISCTE.

“O investimento mais interessante é sempre aquele que estiver mais adequado às necessidades do mercado”, diz Gonçalo Nascimento Rodrigues

Estar atento e ponderar um conjunto de variáveis financeiras é outro dos segredos para o sucesso. É necessário analisar o mercado imobiliário com base num enquadramento macroeconómico, mas em simultâneo as caraterísticas próprias de cada país, de cada cidade, de cada rua. Existem questões cruciais que quem quer investir deve colocar: por exemplo, a subida de preços no mercado da habitação está a ser alimentada com dívida? Há 10 anos, praticamente 100% das casas vendidas em Portugal eram financiadas com recurso a crédito; hoje, esse valor caiu para 55%, o que se explica por um novo perfil de procura estrangeiro, que investe em casas de preço mais elevado sem recorrer a crédito.

Do ponto de vista da tomada de decisão do investidor, o mercado responde sempre à procura final, mas o imobiliário apresenta uma caraterística que muda tudo: a oferta demora muito tempo a responder às dinâmicas da procura. Durante 15 anos, a construção de casas novas superou a criação de novos agregados familiares, o que resultou num desajuste do mercado, com uma forte procura de habitação nova fora dos centros urbanos e um desinvestimento na reabilitação.

Turismo impulsionou aposta na reabilitação urbana

Nos últimos anos verificou-se uma inversão de sentido, com a explosão do turismo em Portugal desenvolveu-se uma forte aposta na reabilitação urbana, como resposta à subida acentuada da procura de alojamento local nos centros das cidades, em especial em Lisboa e no Porto. “Não houve reabilitação urbana até há uns 5 ou 6 anos, porque não havia racional económico, ou seja, não existiam compradores. Como era tão caro reabilitar no centro da cidade e depois não havia procura para pagar o preço, era muito mais interessante e barato construir de raiz nas periferias”, sublinha Gonçalo Nascimento Rodrigues.

Remodelar ou construir casa: qual a melhor opção?

Da perspetiva do utilizador final, a opção de construir casa nova é mais viável fora dos centros urbanos, em que é mais económico comprar um terreno, desenvolver um projeto e edificar a própria moradia. “Construir de raiz fica mais barato, porque, neste caso, só é necessário pagar os fatores de produção, mas o utilizador final raras vezes constrói a sua própria casa; compra o produto que está disponível no mercado: reabilitado ou construído de novo”, explica o analista financeiro da área do imobiliário.

Saiba como analisar e concretizar os melhores investimentos

Se é mais económico remodelar, construir de novo ou comprar pronto vai depender de cada caso. O tipo de imóvel e a localização têm toda a importância, embora, “à partida, construir, seja reabilitando ou construindo de raiz, é mais barato do que comprar já feito, e tipicamente a reabilitação é mais cara do que construir de raiz”.

Será que não estamos a cometer erros do passado?

A atual tendência do mercado imobiliário na globalidade volta a dirigir-se para casas construídas de raiz, na sequência de uma época marcada pela queda na atividade da construção, com maior enfâse no período pós-subprime. Gonçalo Nascimento Rodrigues mostra alguma prudência. “No passado, houve um ciclo alargado em que se construíram muitas habitações novas, o que levou a que muitas pessoas comprassem casa própria com o recurso a crédito. Os preços subiram, o crédito disparou e o malparado também. Será que não corremos o risco de entrar num ciclo similar, em que estamos a cometer os mesmos erros do passado em vez de pensar a realidade imobiliária de um modo diferente, mais inovadora e disruptiva?”, questiona.

Fonte: Observador