Direito de preferência dos inquilinos: O que mudou?

O direito de preferência é o que permite que os inquilinos de um prédio possam dizer se querem ou não comprar a casa que estão a arrendar quando o senhorio quer vender o imóvel todo ou uma fração. A lei que define este direito (artigo nº1091 do Código Civil) tinha quatro pontos e agora passou a ter nove que o Expresso explica em baixo.

Veja o que muda:

1. O direito de preferência só podia ser exercido em prédios que estivessem em propriedade horizontal ou então sobre a totalidade de um prédio em propriedade vertical. Agora, esse direito foi alargado a todos os prédios e nos que estão em propriedade vertical, o inquilino passa a poder comprar apenas a sua casa.

Vamos por partes. Há dois tipos de prédios. Os que estão em propriedade horizontal e os que estão em propriedade vertical. Os primeiros são os que estão divididos em frações/casas que podem ser vendidas e, posteriormente, arrendadas. E os segundos são os que pertencem a um proprietário/senhorio que arrenda as casas.

Na lei anterior, o proprietário que estava a vender um prédio só dava o direito de preferência ao inquilino se o imóvel estivesse em propriedade horizontal ou então, se estivesse em propriedade vertical, o direito só poderia ser exercido sobre todo o edifício e pelo valor que ele estava a ser vendido. Ou seja, se um arrendatário quisesse comprar a casa que estava a arrendar, só o conseguiria fazer se todos os outros inquilinos quisessem fazer o mesmo e, todos os juntos, comprassem o prédio.

Tal com referido em cima, agora, os inquilinos já podem comprar apenas a sua casa mesmo que os outros não queiram e mesmo que o prédio esteja em propriedade vertical. Mas há regras.

2. Os inquilinos só podem exercer o direito de preferência sobre a casa que arrendam se estiverem a viver nela há mais de dois anos (antes eram três anos) e ainda têm de garantir que a querem comprar para continuar a viver lá e não para outro fim, como por exemplo, para arrendar a estudantes ou colocar no alojamento local.

3. A carta que o proprietário envia aos inquilinos a comunicar que pretende vender o prédio e que eles podem exercer o direito de preferência tem de referir qual é o valor total pelo qual está a pensar vender o edifício todo e, a partir de agora, referir também qual o valor do apartamento. Se estiver a vender mais do que um prédio, tem também de informar sobre qual é o valor total da operação.

4. A nova lei estipula ainda que o valor da habitação a comprar equivale a uma percentagem do valor de toda a transação – sejam de um ou mais prédios -, sendo que essa percentagem terá de ser equivalente à área (m2) que a casa ocupa dentro do prédio ou prédios em venda. Confuso? Por exemplo, num prédio com 10 mil m2 e quatro casas iguais, cada uma delas equivale a 25% dessa área, ou seja, o valor da casa será de 25% do montante da operação.

5. O inquilino passa a ter 30 dias para dizer se quer ou não exercer o direito de preferência. Antes eram oito.

6. O proprietário só pode recusar dar o direito de preferência se demonstrar a “a existência de prejuízo apreciável”, ou seja, não pode apenas dizer que, vender as casas aos inquilinos vai prejudicar o negócio ou baixar o valor da venda. A lei não refere, contudo, o que é “prejuízo apreciável”.

7. Uma vez que passa a ser obrigatório dar o direito de preferência também em prédios em propriedade vertical, isso significa que, também nesses edifícios, os inquilinos se podem juntar todos para comprar o imóvel em regime de compropriedade.